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재건축·재개발 구역 내 주택이 6/1 현재, 철거·멸실된 경우, 주택분 재산세는 부과되지 않습니다! 다만, 주의해야 할 점은, 토지분에 대한 재산세는 부과됩니다!
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재건축 조합원이 세금을 줄일 수 있는 방법이 있다
재건축 단계별 세금이 달라진다고요?
☻ 재건축 양도세 절세전략 TIP
1. 관리처분계획 인가 전에 매입
2. 아파트 준공 후 양도
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주제에 대한 기사 평가 재건축 아파트 재산세
- Author: CHANNEL RAEMIAN
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- Date Published: 2020. 4. 10.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=ufLV3kaHYuU
재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야할까?[feat. 철거(멸실) 기준]
벌써 2021년 3월 중반이 되었습니다.
정신없이 일을 처리하다 보니
어느덧, 새 해 전반기가 다 지나가고 있네요.
조용하고 포근하게 삶을 살아가고 싶은데,
지금 우리가 살고 있는 세상이 그렇지 않아
안타까운 마음이 큽니다.
[한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기, 구미 여아 사건 등등]서론은 여기서 짧게 마무리하고,
이번 포스팅에서는
재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거(멸실)된 경우,
주택에 대한 재산세 또는 종부세 납부 여부 와 관련하여
다루어 보고자 합니다.
다들 아시는 것처럼,
작년, 710 부동산 대책으로 인해 종부세 세율이 급격하게 상승되었으며,
공시지가 현실화 정책, 치솟는 시세 등으로 인해
재산세, 종부세 부담이 가중되었습니다.
제 주변 다주택자들의 경우,
보유세(재산세, 종부세) 부담을 경감시키고자
주택을 처분하려는 분들이 많이 계시는데요,
그러면,
보유 주택 중 일부가 재건축 또는 재개발 사업으로 인해 철거된 경우라면,
철거된 주택에 대해서 재산세와 종부세가 부과될까요?
결론부터 말씀드리면,
철거된 주택은 재산세, 종부세 부과대상에 해당하지 않습니다!
(상식적으로 생각해도 당연한 결론입니다!)
이 논의는,
” 주택이 철거 또는 멸실되는 것은 어떤 경우인지? “가 주된 쟁점이 되는데,
이와 관련하여 하나 하나씩 풀어 나가보도록 하겠습니다!
1. 해당 부동산을 주택으로 볼 수 없어 지방세법상 재산세가 부과되지 않았다면,
종부세에 있어서도 해당 부동산은 과세 대상에 포함되지 않는다!
‘1.’항 표제와 관련된 현행 종합부동산세법 규정을 살펴보겠습니다.
먼저, 종부세법상 주택이라 함 은,
세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된
건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말합니다
(현행 종부세법 제2조 제3호, 지방세법 제104조 제3호, 주택법 제2조 제1호).
다음으로,
종부세 과세기준일 은 매년 6월 1일 입니다(현행 종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조).
[ 주택의 정의, 과세기준일은 종부세법과 지방세법 모두 같습니다 !]그리고
주택에 대한 종부세 납세의무자는
과세기준일 현재(6/1) 주택분 재산세의 납세의무자 로서,
국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자 입니다
(현행 종부세법 제7조 제1항, 동법 제8조 제1항).
즉, 주택에 대한 종부세 납세의무자에 해당하기 위해서는,
① 과세기준일인 6/1 당시 주택분 재산세 납세의무자 이어야 하고,
② 위 납세의무자의 보유 주택 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하여야 합니다.
위 관련 규정을 종합해 보면,
1차적으로, 해당 부동산이 지방세법상 주택분 재산세 과세대상에 해당되어야
해당 부동산이 주택에 대한 종부세 과세대상에 해당되는 것을 알 수 있습니다.
이게 무슨말이냐면,
어떤 주택이 철거 또는 멸실로 인해 지방세법상 재산세가 부과되지 않았다면,
해당 주택은 종부세 과세대상에 포함되지 않는다는 의미입니다!
앞서 말씀드린 것처럼,
지방세법과 종부세법에서 ‘주택’에 대한 정의 규정이 동일하기 때문에,
지자체에서 해당 부동산을 주택으로 판단하지 않아
지방세법상 재산세를 부과하지 않은 경우,
종부세법에 있어서도 해당 부동산을 주택으로 판단하지 않는 것이지요.
따라서 주택에 대한 재산세, 종부세와 관련하여,
재산세 부과기준일(6/1) 현재,
지자체로부터 해당 부동산이 주택에 해당하지 않는다는 점을 인정받는 것이 매우 중요 합니다!
그렇다면, 중요한 질문이 남습니다.
과세기준일인 6/1 현재,
어떤 경우에 해당하여야 주택이 철거(멸실)되어 주택으로 볼 수 없게 되는 것일까요?
2. 행정안전부의 주택 여부 판단 기준
취득세, 재산세 등이 규정된 지방세법은 행정안전부에서 총괄하고 있습니다.
(참고로, 종합부동산세법은 기획재정부에서 총괄하고 있는데, 지방세법과 종합부동산세법 담당 부서가 다르다는 점 주의하세요!)
따라서 지방세법상 재산세 부과에 있어, 주택에 해당하는지 여부를 판단하는 것도
행정안전부에서 제시한 지침을 기준으로 이루어지게 됩니다.
그렇다면,
행정안전부에서 제시한 ‘주택 여부에 대한 판단 기준’을 살펴볼까요?
행정안전부에서는 2018년 각 지자체에
“재개발, 재건축 구역 멸실 예정 주택 적용기준(취득세, 재산세)”을 전달하였습니다.
2018년 이전, 종전 유권해석 기준에 따르면,
재개발·재건축 구역의 철거예정주택은
세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등
폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당하지 않는다고 하였습니다.
그러나
종전 유권해석으로는 다양한 사례에 적용하기 곤란하고,
개별 사실관계 확인 과정에서 많은 행정력이 소모하게 되며,
지자체간 상이한 운영에 따른 과세 불평평 문제가 초래된다는 비판이 제기되었습니다.
이에 따라
과세체계의 일관성을 확보하기 위해,
주택여부에 대한 판단 기준을 아래와 같이 변경하였습니다.
[행정안전부 적용기준]변경된 기준에 따를 경우,
과세기준일 현재(6/1), 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이
관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나,
주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는
주택으로 보아 주택분 재산세가 과세됩니다!
이처럼,
주택 여부에 대한 판단 기준을
① 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날,
② 사실상 철거·멸 실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거 ·멸실된 날(멸실 등기된 날) 로
설정함으로써, 그 기준이 종전보다 비교적 명확해졌습니다!
3. 과세기준일 현재(6/1), 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 경우
납부해야 할 보유세는?
재건축·재개발 구역 내 주택이 6/1 현재, 철거·멸실된 경우,
주택분 재산세는 부과되지 않습니다!
다만, 주의해야 할 점은,
토지분에 대한 재산세는 부과됩니다!
(주택을 보유하고 있는 경우, 주택 및 그 부속토지를 포함하여 재산세가 부과되기 때문이죠!)
나아가
‘1.’항에서 살펴본 것처럼,
주택분 재산세를 부과받지 않은 경우,
해당 주택은 종부세 과세 대상에 포함되지 않습니다!
이에 따라 다주택자들의 경우,
재개발 구역 내 주택이 멸실됨으로써
남은 주택들의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원 이하가 되는 경우가 있을 수 있는 등
보유세 부담이 경감되는 효과가 있습니다!
뿐만 아니라,
멸실 후 준공까지 약 3년,
준공 이후 개별등기까지 약 1~2년 정도 소요되는 시간을 감안하면,
총 4~5년 정도의 기간 동안은 보유세 부담이 경감되겠지요!
4. 맺으며
이상과 같이,
재개발 재건축과 보유세가 엮인 쟁점에 대해 살펴보았습니다.
해당 쟁점에 대해 몰랐던 분들은
앞으로 절세 계획을 세우는데 있어
이번 포스팅이 도움이 되셨기를 바랍니다!
조합원이 알아야 할 세금 상식 ②
재건축, 재개발 사업 과정 중 조합원이 납부해야 하는 재산세는 도시정비사업 시행 단계에 따라 과세 방식이 달라지므로 납부 방법을 제대로 알고 있어야 합니다.
입주권과 재산세 정의
‘재산세’란 일정한 재산에 부과되는 세금을 뜻합니다. 여기에서 일정한 재산이라 함은 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박을 모두 포함하며, 재산세는 국세가 아닌 지방세라서 구청이나 군청에서 관리합니다.
‘조합원 입주권’이란, 재건축, 재개발 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권은 주택의 수로 포함되기 때문에 재산세 납부 대상에 속합니다. 단, 아직은 건물이 없는 상태이기 때문에 토지분에 대한 재산만 부과됩니다. 조합원 입주권은 대출·청약·세제 모두 주택 수에 포함된다는 점 또한 중요합니다.
재산세 납부 기간과 방법
재산세는 6월 1일을 기점으로 주택을 보유한 자가 7월과 9월에 각각 절반씩 나누어 납부하는 것이 일반적입니다. 7월에는 건축물, 9월에는 토지에 대한 재산세를 납부합니다. 단, 해당 연도의 부과 세액이 20만 원 이하인 경우 7월에 전액이 부과될 수도 있습니다. 재산세와 관련된 법의 자세한 사항은 지방세법 제9장 재산세 부분을 통해 확인할 수 있습니다. 국가법령정보센터 바로가기
조합원의 경우 재개발, 재건축 사업 시행 단계에 따라 납부방법이 달라집니다. 관리처분계획인가 이전의 경우 토지와 건물을 모두 소유하고 있는 상태이므로 토지/건물에 대해 재산세가 각각 부가됩니다.
관리처분계획인가 승인 이후 기존 건물 멸실 이후는 기존 건물 부분에 따른 세금은 없어지고 토지분에 대해서만 재산세가 매년 9월에 부과됩니다. 따라서 기존 주택 철거 완료 이후 조합원은 철거완료 신고를 반드시 해야 합니다. 철거 완료 미신고 시에는 조합원에게 기존 주택을 포함한 재산세가 부과되기 때문입니다. 철거 완료 신고를 하지 않은 경우에는 주택 재산세로 해당하여 7월과 9월에 나누어 납부됩니다.
구분 납기 비고 토지 매년 9.16 ~ 9.30까지 건축물 매년 7.16 ~ 7.31까지 주택 제 1기분 매년 7.16 ~ 7.31까지 세액 20만원 이하인 경우,
1개월을 7월에 일시 납부 제 2기분 매년 9.16 ~ 9.30까지 세액 20만원 이상인 경우,
7월과 9월에 절반씩 납부
주택 재산세과세표준 및 세율
구분 과세표준 세율 주택 6천만원 이하 0.10% 6천만원 초과~ 1억5천만원 이하 6만원 + 6천만원 초과금액의 0.15% 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 19만 5천원 +
1억 5천만원 초과 금액의 0.25% 3억원 초과 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4% 별장은 세율 4%
재산세 산출하는 방법
재산 세액 = 과세표준(주택공시가격*공정시장 가액 비율) * 재산세율(0.1~0.4%)
재산세율은 지방 세법에서 규정하는 내용에 따르며, 주택공시가격과 공정시장 가액 비율을 곱한 과세표준을 활용해 계산합니다. 이때 재산세의 시가표준액이라 함은 재산세의 과세기준이 되는 금액을 말합니다.
*주택공시가격(국가에서 매년 발표하는 주택가격, 현재 대체로 주택가격의 70% 수준)
*공정시장 가액비율 (주택/건물은 60%, 토지는 70%)
*모든 재산세에는 재산세액의 20%의 지방교육세가 함께 부과된다.
*도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분이 추가로 과세된다.
재산세 납부 전 체크해야 할 사항
재산세를 계산하려면 가장 먼저 주택공시가격을 파악하는 것이 중요합니다. 주택공시가격은 ‘부동산 공시가격 알리미 사이트’에 접속해 주택의 주소를 입력하면 공시가격을 열람할 수 있습니다 . 알리미사이트 바로가기 재산세 계산의 가장 기본이 되는 주택공시가격은 공정시장 가액비율 60%를 적용해 과세표준을 구할 수 있기에 더욱 중요합니다. 여기서 계산된 과세표준에 따라 세율을 적용하면 납부해야 할 재산세액이 산출할 수 있습니다.
재산세 이런 것들이 궁금해요!
※특례 세율은 2021~2023년 한시 적용
Q. 2021 재산세, 2020 대비 뭐가 달라졌을까요?
– 정부는 지방세법 개정을 통해 2021년부터 2023년까지 한시적으로 1세대 1주택자에 대한 주택분 재산세 세율을 과세표준 구간별로 0.05%p 인하했습니다. 이는 ‘부동산 공시가격 현실화’에 따른 세부담을 완화하고 서민들의 주거안정을 지원하기 위한 것으로 가구당 최대 18만원의 재산세 감면이 예상됩니다.
하지만 아파트의 실제 시세가 매년 상승할 경우, 공시가격 현실화와 맞물리면서 실질적인 재산세 감면 폭은 더 적어질 수도 있습니다.
Q. 재산세 분할납부 할 수 있나요?
– 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 납세자의 경우, 재산세 납부기한까지 분할 납부 신청서를 제출하면 납부할 세액의 일부를 납부 기한이 지난날부터 2개월 이내에 분할납부 할 수 있습니다. 납부할 재산세액이 500만 원 이하인 경우에는 250만 원을 초과하는 금액을, 500만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 50%를 분할 납부할 수 있습니다.
분할납부 신청은 해당 지역 세정과, 모바일(위택스앱), 위택스 홈페이지를 통해 가능합니다. 전자 고지 및 자동이체로 세액공제를 받을 경우에는 분납이 불가능하지만, 세액공제 금액을 환원할 경우에는 분납이 가능합니다.
Q. 재산세 고지서를 받지 못했어요. 어디서 확인할 수 있나요?
– 재산세 고지서는 위택스에서 확인할 수 있습니다. 위택스 바로가기 이때, 공인인증서를 사용하여 회원가입 및 로그인이 필요합니다. 회원가입 및 로그인을 한 후, 납부하기>지방세 탭을 통해서 본인의 지방세 내역을 확인할 수 있습니다. 재건축, 재개발로 조합에 명의신탁등기가 되어 있다면 정비사업 조합에 재산세가 부과됩니다.
Q. 납부기한을 경과했어요. 혹시 가산금이 얼마나 부과될까요?
– 납부기한 경과 시 최초 1개월은 3%의 일반가산금이 징수되며 그 이후에는 본세(도시지역분 포함)가 30만 원 이상일 경우 매월 0.75%(최대60개월)의 중가산금이 부과됩니다. 중가산금을 가산하여 징수하는 기간은 60개월을 초과할 수 없으며, 체납된 납세 고지서별 세액이 30만 원 미만일 경우에는 적용되지 않습니다. 납부기한 경과에 대한 가산금은 지방세징수법 제30조와 제31조에 의거하여 부과되며 국가와 지방자체단체에 대해서는 가산금이 징수되지 않습니다.
재개발 입주권의 재산세와 종부세
재개발 입주권의 보유세
• 철거·멸실 전 까지는 주택(또는 기존 건축물 등)에 대한 재산세 부과
• 철거·멸실 후에는 토지에 대한 재산세만 부과
• 재개발 입주권에 대한 종부세는 없음
이하 내용은 굳이 읽지 않으셔도 됩니다~^^
재개발에서는 주택(또는 상가, 나대지 등)이 입주권으로 바뀌고 또 나중에는 아파트로 바뀌게 되는데, 이러한 변신에 따라서 보유세 납부 기준 또한 바뀌게 됩니다.
재개발 조합원 입주권의 재산세
재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박에 대해 부과하는 세금입니다.
따라서 청약에 당첨되어 분양권을 소유한 경우에는 아직은 주택법에서 정한 주택이 아니므로 재산세가 부과되지 않습니다.
그러나, 조합원 입주권은 기존의 건물을 철거한 토지를 기반으로 형성된 권리 이므로 분양권과는 달리 토지에 대한 재산세를 납부해야 합니다. 토지 분에 대한 재산세가 9월에 부과됩니다.
재산세 부과하는 입주권 전환 기준
취득세와 동일하게, 재산세 부과를 위한 입주권 전환은 다음과 같이 기존 건축물의 멸실을 기준으로 하고 있습니다.(두 가지 세목 모두 지방세법의 세목임)
1. 주택이 사실상 철거·멸실된 날
2. 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날
재개발 입주권 재산세 납부 주체
재개발 입주권에 부과되는 토지분의 재산세는 조합원이 납부합니다.
너무도 당연한 얘기인가요? ^^
조합에 명의신탁등기가 되어 있다면 조합원이 아니라 정비사업 조합에 재산세가 부과됩니다만, 이 경우에도 대외적으로만 그러할 뿐 실질적으로는 조합원이 부담합니다. 현금 청산자에 대한 재산세만 조합이 부담합니다.
관례적으로 재건축은 조합에 명의신탁을 하고 재개발의 경우에는 대부분 하지 않아 왔습니다.
재개발의 경우 수용권한이 있기 때문에 필요성을 덜 느꼈던 것인데, 신탁등기를 할 경우 법인세를 절감할 수 있는 등, 최근에는 재개발 조합에서도 신탁등기의 필요성이 증가하는 추세라 각 조합들의 사정과 운영방침에 따라 어떻게 할지를 지켜볼 일 입니다.
재개발 입주권과 종합부동산세
재개발 입주권은 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다.
이 것이 일반적으로 알려진 사실인데, 입주권을 규정하는 법률 등에 따라 입주권의 성격이 조금 달라지므로 3단계로 구분해서 보면, 입주권으로 분류가 되었음에도 종부세가 부과 되었다가, 일시적으로 대폭 줄거나 거의 없어졌다가, 나중엔 아예 종부세가 없어지게 됩니다 ^^
도정법과 소득세법에서는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하여 입주권으로 전환되는 것으로 봅니다. 그러나 여전히 건물이 존재하고 사용하는 상태, 그래서 취득세와 재산세를 규정하고 있는 지방세법에서는 입주권으로 전환되는 시기를 철거·멸실된 날을 기준으로 삼고 있습니다.
종부세는 재산세와 밀접한 관계가 있기에 , 도정법과 소득세법에서 관리처분인가일을 기준으로 입주권으로 전환된 것으로 규정함에도 불구하고, 철거·멸실 전 까지는 여전히 주택 등으로 보아 종부세 부과대상이 됩니다.
그런데….
지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
지방세법 시행령 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조제1항제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다.
철거·멸실이 된 후에도 6개월 간은 별도합산과세대상 토지로 분류하여 놓고 있어서 여전히 종부세를 납부하는 혜택을 누릴 수도 있습니다^^
다만, 토지이기에 주택에 부과되는 종부세는 철거·멸실과 동시에 사라지게 되지요.
별도합산과세대상 기준은 공시가격 80억원 초과입니다. 일반 조합원들 중에서야 거의 ‘해당사항 없음’으로 사실상 종부세와는 작별을 고하게 되는 셈입니다. 6월 1일이 철거·멸실 후 6개월 이내에 포함되지 않는다면 곧바로 종부세와는 bye ~^^
6개월 뒤 부터는…
지방세법 제106조 제1항 3호 사목 과 동법 시행령 제102조 제7항 7호 에 의해서 분리과세대상 토지로 편입이 되면서 종부세 대상에서 완전히 벗어나게 됩니다.
종합부동산세법 제12조(납세의무자) ①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
이렇게 별도합산까지는 종부세 대상이 되지만 분리과세대상은 종부세 대상에서 제외가 됩니다.
굳이 왜 이렇게 철거·멸실 이후 6개월간 별도합산 과정을 거쳐 분리과세대상으로 바뀌게 만들어 두었는지는 모르겠습니다. 여기까지 법을 뒤져가며 확인한 과정만으로도 충분히 골치가 아파서 더 이상의 궁금증은 접기로 합니다 ^^
참고로 철거·멸실이 되어도 기존 토지에 대한 공시지가는 매년 발표됩니다. 종부세까진 아니더라도 재산세라는 세금을 매겨야 하거든요^^
완공된 다른 재개발 아파트의 과거 지번으로 직접 확인해 보았더니, 준공 직전까지 매년 꼬박꼬박 공시지가를 매겨 왔더군요^^
재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서의 재산세 납부
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮
법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원
◇ 서론
재건축사업에서 이주완료 후에는 주택이나 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지부분은 재건축조합에 ‘소유권이전 및 신탁등기’된 이후 등기부상 소유자는 재건축조합이 된다.
이 경우 토지분에 대한 재산세 납부 주체에 대해 지방세법에서는 종전에는 위탁자인 ‘주택소유자’라고 규정한 바 있지만, 2014년 1월 1일 개정 이후에는 지방세법 제1항 제3호에서 ‘조합’이라고 규정하고 있는데, 이에 따라 납부의무자를 두고 조합원이 아니라는 주장이 제기되는 등 논란이 있다.
◇ 근거규정
지방세법
▶ [시행 2011.1.1] [법률 제10221호, 2010.3.31 전부개정]
법 제107조(납세의무자) ②제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1~4 : 생략
5. 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자 . 이 경우 수탁자는 「지방세기본법」 제135조에 따른 납세관리인으로 본다.
※ 참고) 대법원 판례 재산세부과처분무효확인·재산세부과처분취소[대법원 2016.12.29선고, 2014두2980,2997판결] 【판시사항】 [1] 구 지방세법 제107조제1항에서 정한 재산세 납세의무자인 ‘사실상 소유자’의 의미 [2] 주택조합이 조합원용 주택에 관한 재산세 납세의무자인 ‘ 사실상 소유자 ’ 에 해당하는지 (원칙적 소극)
▶ [시행 2017.1.1] [법률 제12153호, 2014.1.1 일부개정] ~ 현재
법 제107조(납세의무자) ①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. <개정 2014. 1. 1.>
1, 2 : 생략
3. 「 신탁법 」 에 따라 수탁자 명의로 등기 ㆍ 등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자 . 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다
지방세법 시행령
제106조(납세의무자의 범위 등) ①법 제107조 제1항 제3호에 따른 납세의무자( 위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말한다 . 이하 이 항에서 같다)는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다. <신설 2014. 1. 1.>
◇ 납부의무자
1)법률상 의무자
지방세법(법률 제12153호, 2014.1.1. 일부개정) 제107조 제1항 제3호에 의하면 납세의무자는 수탁자라고 규정해 조합이 그 의무자임을 밝히고 있다.
그러면서 같은 법 시행령 제106조(납세의무자의 범위 등) 제1항에서는 법 제107조 제1항 제3호에 따른 납세의무자( 위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말함 )는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다고 규정함에 따라 누가 납세의무자인지 실무상 혼란 있다.
이 조문은 2014년 1월 1일 개정되면서 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자인 소유자에서 신탁재산의 소유자인 수탁자(재건축조합을 말함)로 변경했다고 개정이유를 밝혀 더욱 그렇다.
실제 등기부상 소유자가 재건축조합이면서도 토지분 재산세 납부의무는 조합원 개인에게 부과함에 따라 그 납부 불이행 시 행정청에서 법적조치를 통한 납부 독려가 사실상 불가능함에 따라 실제 등기부상 소유자와 납세의무자를 일치시키기 위한 법 개정이었다.
2)실질적 납부의무자
문제는 현실에서 재건축조합, 시공자 및 조합원들과의 합의 여부에 따라 납세의무자가 다를 수 있다는 점이다. 조합이 시공자와 본 계약을 체결하면서 계약서에 “조합에 지원하는 건설사업비에 조합원의 기존 부동산(토지, 건물)의 여러 세금(재산세 등)을 포함한다”고 명시하지 않은 한 재산세 납부의무자는 결국 조합원 개개인이라 할 수 있다는 것이 실무의 입장이다.
재건축조합이 납세의무자라도 실제적으로 납부주체는 조합과 시공자의 협의로 결정된다고 해, 실제로 강동구청은 재산세 고지서를 발송할 때 조합으로 하되 시행령 제106조 제1항과 같이 재건축조합 명판의 괄호 안에 소유자 개개인 소유자의 이름으로 해 고지하고 있다(이는 송파구나 서초구 등에서도 같다).
예를 들어, 강동구의 A아파트나 B아파트 재건축조합의 경우 토지분에 대한 재산세를 조합에서 사업비로 일괄 납부하고 추후 조합원의 부담금에 포함시키는 방법으로 진행했으며, 송파구청으로부터 조합이 고지서를 접수한 후 즉시 개별조합원에게 통보해 조합으로 개별적으로 송금하도록 조치를 취한 바 있다.
◇ 납세기준일 및 납기
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이며(법 제114조), 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다(법 제115조 제1항).
1. 토지 : 매년 9월 16일부터 9월 30일까지
2. 건축물 : 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
3. 주택 : 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 1/2은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 1/2은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 해 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다.
재산세는 6월 1일 해당 소유자(등기부상)에게 부과돼 7월(건물분 및 주택분의 1/2)과 9월(토지분 및 주택분의 1/2)에 납부하도록 하고 있다.
◇ 정비사업비 예산 항목의 전용 여부
총 사업비 변경 없는 상태에서 부족한 사업비 항목의 예산을 위해 예비비에서 전용하는 것이 실무의 입장이다. 이를 위해 이사회→대의원회의 의결을 거쳐 총회 추인을 받으면 족하다.
[머니 컨설팅]조합원 입주권 보유시 재산세-종부세 내야
정태일 국민은행 WM스타자문단 세무사
조합원 입주권은 재개발, 재건축 사업장의 조합원이 보유한 주택을 조합에 넘겨주는 대신 새로 지어질 주택에 입주할 수 있는 권리를 받는 것이다. 주택 분양권은 일반 청약통장을 활용해 신규 주택을 취득할 수 있는 권리에 당첨된 것을 말한다.일반적으로 조합원에게 배정된 조합원 입주권을 제외한 나머지 물량이 주택 분양권으로 나오게 된다. 조합원 입주권과 주택 분양권은 취득, 보유, 양도 단계별로 세금이 발생하는데 둘 간의 차이점에 대해 알고 투자하는 것이 좋다.조합원 입주권을 취득한 경우 두 번에 걸쳐 세금을 내야 한다. 조합원 입주권은 예전에 갖고 있던 주택을 주고 새롭게 주택을 받는 식이다. 이에 따라 이전 주택과 신규 주택 모두에 취득세가 적용된다. 이와 달리 주택 분양권은 분양권을 취득한 시점에 내야 하는 세금은 없다. 다만 주택이 완공되는 시점에 취득세를 납부해야 한다. 취득세에 적용되는 세율은 주택 분양권을 취득한 시기에 따라 달라지니 주의해야 한다.보유하고 있을 때 내는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다. 조합원 입주권을 보유했을 때 주택의 손상 정도가 심하지 않다면 주택에 대한 재산세가, 파손 정도가 심하다면 토지에 대한 재산세를 내야 한다. 과세 기준일인 6월 1일을 기준으로 주택 손실 정도를 판단한다.종부세도 재산세와 마찬가지로 6월 1일을 기준으로 해당 주택의 파손 정도 등을 따져 과세를 결정한다. 주택이 파손되지 않았다면 주택에 대한 종부세도 함께 부과된다. 주택이 크게 파손됐다면 종부세는 낼 필요 없이 토지에 대한 재산세만 내면 된다.주택 분양권은 조합원 입주권과 달리 보유하는 과정에서 재산세와 종부세가 부과되지 않는다. 다만 완공된 이후에 재산세와 종부세를 모두 내야 한다.조합원 입주권과 주택 분양권 모두 1가구 1주택 비과세 혜택 대상은 아니다. 그러나 조합원 입주권은 양도일을 기준으로 다른 주택이 없는 경우 등 예외를 둬 비과세 혜택을 준다.한 가지 팁은 앞서 말했듯 조합원 입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리라는 점이다. 따라서 조합원 입주권 대상이 되는 주택이 부동산 조정대상지역에 있다 하더라도 다주택자 양도소득세를 낼 필요가 없다. 다주택자 양도세 중과 규정은 조정대상지역 내 ‘실제 주택’을 양도할 때만 적용되기 때문이다.다만 조합원 입주권과 주택 분양권 모두 짧은 기간 내에 양도하는 경우 막대한 세금을 낼 수 있으니 주의해야 한다. 1년 미만 보유하면 70%, 2년 미만 보유하면 60%의 단일 세율이 적용된다. 또 주택 분양권은 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율이 적용된다.세금은 계산이 복잡하고 상황에 따라 부담액도 달라지기 때문에 본인의 상황을 정확히 파악하는 게 중요하다. 문제는 부동산 세금이 나날이 복잡해져 개인이 판단하기 버겁다는 점이다. 필요하다면 전문 세무사와 상담하는 것을 추천한다.정태일 국민은행 WM스타자문단 세무사
재건축기간 보유세 부과 문의
조정지역 1가구2주택(15억정도 A아파트와 25억정도 B아파트)이며 부부가 각각 1채씩 소유하고 있습니다. 조만간 B아파트를 재건축하게 되는데 이때 부과되는 보유세가 어떻게 조정되는지 궁금합니다.
1. B아파트의 재산세, 종부세(부과가 안된
다고합니다만)가 어떻게 되나요?
2. A아파트의 재산세는 1가구2주택 때와
똑 같이 나오는지 아니면 조정이 되어 1
가구1주택으로 해서 나오는지요?
3. 위 1, 2항의 보유세 조정 적용 기간은 시
작은 조합설립, 관리처분인가, 퇴거시점
또는 철거시점, 어디서부터인가요?
그리고 끝은 재건축 완료시점인가요 아
니면 입주시점인가요?
자세히 알려주시면 감사하겠습니다.
(본 계산기 잘 이용하고 있습니다.)
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