임대 사업자 등록 장단점 | 2022년에도 주택임대사업자를 등록해야 되는 이유 3가지 59 개의 가장 정확한 답변

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I 임대사업자 등록 단점

1. 의무임대기간이 길다. 첫 번째 단점은 의무임대기간이 긴 것입니다. …
임대료 상승 제한 임대사업 등록의 두 번째 단점은 임대료 상승률에 제한이 있다는 점입니다. …
정기적인 사업자 현황 신고

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임대사업자 등록 장단점 14가지 요약, 세제 혜택과 의무 사항 비교

장점은? · 취득세 감면 혜택 · 임대 소득세 감면 혜택 · 재산세 감면 · 재산세 면제 · 건강보험료 감면 · 종합부동산세 합산배제 · 장기보유특별공제율 특례 · 다주택자 양도세율 …

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Source: thetip.co.kr

Date Published: 7/17/2021

오피스텔 주택임대사업자 등록 장단점

주택임대사업자 장점 · 1. 취득세 감면(2021년까지만) · 2. 재산세 감면(2021년까지만) · 3. 소득세 혜택 · 4. 양도소득세 감면 · 5. 전입신고 가능.

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Source: kimegi.co.kr

Date Published: 10/1/2022

임대사업자 등록 방법 및 장점 단점 – Demo-News

주택임대 사업자 등록 장점 중 양도소득세 감면 혜택이 가장 큰 장점입니다. 양도세 중과를 피하기 위해 장기임대주택 요건을 갖추면 되고 임대 개시일 …

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Source: demonhide.co.kr

Date Published: 8/10/2022

임대 사업자 등록 장단점 혜택 정리 – 정보모아

주택 임대 사업을 하시는 분들이 한 번쯤 고민하는 게 임대 사업자 등록입니다. 임대 사업자 등록은 세제 혜택의 장점 때문에 등록하는 것입니다.

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Source: sesang100004.tistory.com

Date Published: 9/21/2022

임대사업자 등록 장단점 2021버전 – 통큰 IT

임대사업자의 장점은 취득세를 경감받을 수 있습니다. 주택을 구입할 때는 취득세를 냅니다. 임대사업자의 경우 취득세를 최대 85%까지 경감해줍니다.

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Source: tongknit.tistory.com

Date Published: 1/8/2021

주택임대사업자 등록 방법과 장단점 알아보기 – MePark

주택임대사업자 등록 방법과 장단점 알아보기 · 1) 취득세. 먼저 임대하는곳의 전용면적이 60제곱미터이하인 주거용 건물을 최초로 분양받게됬을때 60일 …

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Date Published: 9/12/2021

임대사업자 등록 장단점 비교하기

임대사업자 등록 장단점 중 먼저 장점을 알아보면 가장 큰 것이 바로 세금혜택인데요. 주택 임대사업자의 등록 장점으로 지방세, 임대소득세, …

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Source: momopost.tistory.com

Date Published: 2/29/2021

임대 사업자 등록 장단점 | 임대사업자 세제혜택 부활 되도 …

주택임대 사업자 등록 장점 중 양도소득세 감면 혜택이 가장 큰 장점입니다. 양도세 중과를 피하기 위해 장기임대주택 요건을 갖추면 되고 임대 …

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Source: ppa.covadoc.vn

Date Published: 11/1/2022

임대사업자 등록 장단점 – 오늘의썰

주택임대사업자 등록 단점 · 1. 사업자 현황 신고를 해야하는게 귀찮습니다. – 표준임대차계약서를 작성하며 조건변경시 공지 의무가 있어 변경신고를 매번 …

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Source: nitstyle.tistory.com

Date Published: 4/12/2022

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주제에 대한 기사 평가 임대 사업자 등록 장단점

Author: 부동산 비밀노트
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Date Published: 2022. 1. 26.
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임대사업자 등록 장단점 – 주택임대사업자 혜택 꼼꼼히 따지기!

임대사업자 등록 장단점

작년에 부동산 정책이 여러 번 바뀌면서 시장에 혼란이 가중되었던 적이 있습니다. 그 여파는 지금까지도 이어지고 있는데요. 그중 많은 논란이 됐던 내용이 주택 임대사업자 혜택에 관한 부분이었습니다. 과거와 달리 임대사업자 등록 혜택이 적어진 현재, 그 장단점에 대해 알아보겠습니다.

주택임대사업자 등록을 할 때 각종 세제 혜택을 받을 수 있다는 정부 발표에 많은 집주인들이 임대사업자 등록을 했지만, 현재는 그 혜택이 많이 줄어들었기 때문에 임대사업자 등록을 고민하시는 분들이 많습니다.

혜택은 줄어들었지만, 본인의 투자 성향에 따라 주택 임대사업자 등록 혜택의 장단점을 꼼꼼히 따져본 후, 결정하시길 권장드립니다.

I 임대사업자란?

임대사업자 등록의 장단점을 알아보기 전에 임대사업자란 무엇인지 사전적 정의부터 살펴보겠습니다.

임대사업자란 공공주택 특별법 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장, 군수 또는 구청장 등에게 등록한 자를 말합니다.

즉, 1채 이상의 주택을 보유하고 있고 이를 임대 사업으로 활용하여 임대 소득을 얻고자 하는 분을 임대사업자라 부릅니다.

주택임대사업자는 주택 취득일로부터 60일 이내에 등록해야 합니다. 물론 주택 취득이 예상되어 그전에 등록할 수 있지만 관련 서류를 미리 준비해야 하며 다소 까다로울 수 있습니다.

I 임대사업자 등록 장점

임대사업자 등록, 그중에서도 주택임대사업자로 등록할 경우 받을 수 있는 혜택들이 있습니다. 주택임대사업자가 받을 수 있는 혜택에 대해 알아보겠습니다.

(임대사업자는 일반 임대사업자와 주택임대사업자로 구분됩니다. 일반 임대사업자는 주거용 공간을 임대 주는 것이 아닌 사무실 등과 같은 업무용 시설을 임대 주는 사업자를 의미합니다.)

단, 주택임대사업자 등록 혜택을 받기 위한 조건들이 있습니다. 아파트는 2021년 8월 18일 이후 임대주택 등록이 불가능합니다. 아래 4가지 조건들은 임대사업등록 장점에 모두 전제되는 조건입니다.

임대 개시일 기준 시가 – 수도권 6억 원 / 그 외 지역 3억 원 이하인 주택 물건이어야 함.

구청 및 세무서에 모두 임대사업자로 등록해야 함.

임대료 상한율 5% 이내를 유지해야 함.

의무임대기간을 준수해야 함.

1. 거주주택 양도세 중과 배제

부동산 시장이 과열되면서 집값 상승이 전례 없이 폭등했고 시장 안정을 위해 정부는 다주택자들에 대한 규제를 강화했습니다. 그중 하나가 바로 양도세입니다. 다주택자와 투기 세력에 의해 단타로 치고 빠지며 집 값 상승에 일조했기 때문입니다.

이렇게 양도세 규제가 강화된 지금, 주택 임대사업자로 등록하면 양도세 중과 배제 혜택을 준다는 것은 정말 큰 장점입니다. 쉽게 이야기하자면, 주택 임대사업자로 등록하여 임대를 줄 경우, 집주인이 실 거주하고 있는 거주 주택을 처분할 때 양도세 중과를 하지 않겠다는 내용입니다.

A 집에서 실 거주하고 있는 상황에서 B 집을 임대사업 물건으로 등록한다면, 나중에 A 집을 매도할 때 양도세 중과를 하지 않고 일반 양도세 세율로 적용하여 부과해주는 것을 의미합니다. 실제로 A, B라는 주택 2채를 보유하고 있지만 1 주택으로 봐주겠다는 겁니다.

단, 양도세 중과 배제를 적용받기 위해서는 의무임대기간 8년 이상 유지해야 합니다. 꽤 긴 시간을 임대해야만 양도세 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 양도소득세 장기보유 특별공제

주택 임대사업 등록 첫 번째 장점이 양도세 중과 배제라면 두 번째 장점은 장기보유 특별공제율을 적용받을 수 있다는 점입니다. 말 그대로 오랫동안 보유하면 할수록 받을 수 있는 양도세 공제율이 높아집니다.

양도세 장기보유특별공제 구분 3~4년 4~5년 5~6년 6~7년 7~8년 8~9년 9~10년 10년~ 미등록 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20~30% 단기 6% 8% 10% 14% 18% 22% 26% 30~40% 장기 6% 8% 10% 14% 18% 50% 50% 70%

위 표를 보면, 8년 이상 장기 보유할 경우 양도세 50%를 공제받을 수 있습니다. 10년 이상 보유한다면 70%까지 공제받을 수 있으니 정말 큰 장점입니다.

3. 취득세 면제/감면 혜택

취득세 면제 또는 감면 혜택이 있습니다. 전용 면적에 따라 면제되느냐 감면되느냐의 차이입니다.

전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 이하 = 면제

전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 초과 = 85% 감면. (단, 신축 최초 분양 물건일 경우)

4. 재산세 면제/감면 혜택

재산세도 마찬가지로 전용면적에 따라 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 이하 = 면제

전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 초과 = 85% 감면

전용면적 40~60㎡ 이하 = 75% 감면 (40㎡ 초과부터)

전용면적 60~80㎡ 이하 = 50% 감면 (60㎡ 초과부터)

5. 종부세 합산 과세 배제

일명 부자 세라 고도 불리는 종합부동산세. 주택 임대사업자로 등록한다면 종부세 합산 과세를 배제받을 수 있습니다. 보유하고 있는 주택이 많다면 종부세가 부담으로 느껴질 수 있는 부분인데요. 임대사업자로 등록하고 몇 가지 조건만 만족한다면 종부세 혜택을 받을 수 있습니다.

전용면적 149㎡ 이하 및 6억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과세 배제

수도권 6억 / 비수도권 3억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과세 배제

단, 1 주택이라도 조정대상지역 주택은 해당 혜택에서 배제)

6. 임대소득세 감면

임대사업자로 등록하면 전세 임대가 아닌 이상 임대 소득이 발생하기 마련입니다. 과거에는 임대 소득이 2천만 원 이하라면 비과세였지만, 이제는 2천만 원 이하의 임대소득이 발생하더라도 과세 대상에 포함되었습니다.

단, 임대사업자로 등록한다면 임대 소득세 감면을 받을 수 있는데요. 그 조건은 아래와 같습니다.

(수도권 및 그 외 도시지역) 전용면적 85㎡ 이하 – 단기 임대 30% / 장기 임대 75% 감면

비도시지역은 전용면적 100㎡ 이하에 해당하면 위의 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

I 임대사업자 등록 단점

임대사업자 등록 시 위 6가지 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 세제 혜택을 받기 위한 단점도 분명 존재합니다. 그 단점들에 대해서도 살펴보겠습니다.

1. 의무임대기간이 길다.

첫 번째 단점은 의무임대기간이 긴 것입니다. 투자를 하는 입장에서 목돈이 한 곳에 묶이는 것을 싫어하시는 분들이 많습니다. 상승기와 하락기가 있는데 상승기에 의무임대기간 때문에 매도하지 못한다면 큰 손해일 수 있습니다.

의무임대기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우, 그간 받았던 세제 혜택이 추징되며 과태료 또한 발생하게 됩니다. 효과적인 절세를 받기 위해서는 사실상 8년 이상 임대 기간을 유지해야 하는 데 다소 긴 시간 동안 목돈이 묶여 있어야 한다는 점을 염두해야 합니다.

2. 임대료 상승 제한

임대사업 등록의 두 번째 단점은 임대료 상승률에 제한이 있다는 점입니다. 사실 과도한 임대료 상승은 임차인에게 큰 부담이며 사회적으로 옳은 방향은 아니지만, 5%라는 상한선에 대한 견해는 각자 다를 수 있습니다.

주택 임대사업자로 등록하게 될 경우, 임대 기간 동안에는 임대료 상승 폭을 5% 이내로 유지해야 합니다.

3. 정기적인 사업자 현황 신고

주택임대사업자로 등록한다면 반드시 표준임대차계약서를 작성해야 하며 임대 조건 변경 시 공지 및 신고를 해야 합니다. 또한 매년 전년도 수입 금액 및 임대 현황에 대한 ‘면세 사업자 현황 신고’를 해야 합니다.

신고는 의무이며 이를 위반할 경우 과태료가 부과됩니다. 정기적인 신고가 다소 귀찮은 부분일 수 있습니다.

I 글을 마치며

여기까지 임대사업자 등록 시 장단점에 대해 알아보았습니다. 장점도 분명 있고 단점도 존재합니다. 이 부분은 자신의 투자 성향이 장기 투자 입장이라면 사실 크게 문제 될 건 없어 보입니다.

장기 보유할수록 세제 혜택이 커지기 때문에 큰 무리가 없지만, 단기 투자 성향의 분들에게는 사실 큰 의미가 없지 않나 생각 듭니다. 어떤 정책이든 완벽할 수 없고 만족할 수 없기 때문에 하나하나 꼼꼼히 따져보고 자신에게 맞는 방향으로 투자를 이어가시면 좋을 것 같습니다.

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임대사업자 등록 장단점 14가지 요약, 세제 혜택과 의무 사항 비교

다주택자들은 세금 부담을 줄이기 위해 다양한 방법들을 강구하고 있는데, 그 중 하나가 바로 주택임대사업자로 등록을 하는 것 입니다. 하지만 임대사업자 등록 장단점에 대해 명확하게 알지 못하다 보니 등록을 해야 할지, 아니면 등록을 하지 않는 것이 더 좋을지 어려워하는 사람들이 많습니다.

간단하게 말하자면 정부에서는 주택을 매입하여 임대 사업을 하는 경우 주택임대사업자로 등록을 해서 합법적으로 월세를 받고 그만큼 세금을 납부하도록 유도하고 있습니다. 주택 거래의 활성화와 주택 시장의 안정화를 목표로 시행되고 있는 제도이며 실제로 임대사업자들에게 매우 다양한 혜택을 제공하고 있습니다.

정부의 부동산 정책에 따라 2021년부터 다주택자에 대한 종합부동산세 등의 보유세 부담이 크게 늘어날 예정입니다. 특히 조정대상지역에 2채 이상의 주택을 보유한 경우 세부담이 더 큰 폭으로 증가할 계획이며 2,000만원 이하의 주택임대소득도 반드시 소득세를 납부하도록 개정되었습니다. 정책의 변경 과정에서 새롭게 발생한 임대사업자 등록 장단점이 상당히 많습니다.

현재 임대사업자 등록 장단점에 대해 찾아보고 있는 분이라면 알겠지만 주택임대사업자로 등록을 했을 때 무조건적인 장점만 있는 것도 아니고, 반대로 무조건적인 단점만 있는 것도 아닙니다. 그렇기 때문에 여러가지 조건을 살펴보고 자신에게 더 적합한 선택을 내려야 합니다.

이해하기 쉬운 임대사업자 등록 장단점

여러채의 주택을 보유하고 있으면서 임대 사업을 하는 경우 국가에 임대사업자로 등록하고 벌어들이는 수익만큼 세금을 납부해야 합니다. 당연히 아무나 등록할수는 없고 본인이 소유한 주택을 보유하고 있어야 합니다. 등록 방식은 두가지로 구분됩니다. 8년 이상의 장기 임대를 목적으로 취득하는 준공공임대와 4년 이상의 비교적 짧은 임대를 목적으로 취득하는 단기 임대 주택으로 구분됩니다.

임대사업자 등록 장단점 요약

취득세 감면 혜택 임대 소득세 감면 혜택 재산세 감면 재산세 면제 건강보험료 감면 종합부동산세 합산배제 장기보유특별공제율 특례 다주택자 양도세율 중과배제 사업자 본인 거주주택 양도세 비과세 1회 적용 긴 임대 기간 전월세 상한제 적용 까다로운 세부 요건 세금 신고 및 납부 현금 유동성 악화

장점은?

본격적으로 임대사업자 등록 장단점에 대해 간략하게 살펴보겠습니다. 실제로 등록한 임대 사업자들에게 매우 높은 세제 혜택을 제공하고 있으므로 제도를 잘 활용한다면 세부담을 크게 줄일 수 있습니다.

취득세 감면 혜택

임대 목적으로 신축주택, 공동주택, 오피스텔 구매한 후 60일 이내에 임대 사업자 등록시 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 취득세 완전 감면은 전용 면적이 60㎡이하인 주택에 해당합니다. 전용 면적이 60㎡ ~ 85㎡인 경우 50%를 감면받을 수 있습니다. 또 취득 당시의 가액이 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하여야 합니다. 개인 단독 주택, 빌라, 다가구 주택은 취득세 감면 혜택에서 제외됩니다.

40㎡ 이하 40㎡ ~ 60㎡ 60㎡ ~ 85㎡ 취득세 면제 취득세 면제 50% 경감

임대 소득세 감면 혜택

보유하고 있는 임대주택의 공시 가격이 6억원 이하이, 임대주택 1호 이상, 전용 면적이 85㎡ 이하인 케이스에 한하여 임대 소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 임대 주택 1호 임대시 75% 감면 대상에 포함되며, 2호 이상 임대할 경우 50%가 감면됩니다. 2천만원 이하의 임대 소득 분리 과세 시 필요 경비율과 기본 공제의 차등 혜택이 적용됩니다. 필요 경비율은 등록시 60%, 미등록시 50%가 적용됩니다. 기본 공제는 등록시 400만원, 미등록시 200만원이 적용됩니다.

임대소득세 경감 2천만원 이하 임대소득 분리과세 1호 임대 : 75%

2호 이상 임대 : 50% 필요 경비율 등록 : 60%

필요 경비율 미등록 : 50%

기본공제 등록 : 400만원

기본공제 미등록 : 200만원

재산세 감면

오피스텔 또는 공동주택을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 경우와 기준시가가 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우 재산세 감면 혜택이 제공됩니다. 전용면적이 40㎡이하는 50%, 40㎡ ~ 60㎡는 50%, 60㎡ ~ 85㎡는 25%가 감면됩니다.

40㎡ 이하 40㎡ ~ 60㎡ 60㎡ ~ 85㎡ 50% 경감 50% 경감 25% 경감

재산세 면제

공동주택 2세대 이상, 오피스텔 2세대 이상, 다가구주택을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우와 기준 시가 기준 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우 재산세가 면제됩니다. 전용 면적 기준 40㎡이하는 완전 면제, 40㎡ ~ 60㎡ 는 75% 경감, 60㎡ ~ 85㎡는 50% 경감 혜택이 제공됩니다.

40㎡ 이하 40㎡ ~ 60㎡ 60㎡ ~ 85㎡ 면제 75% 경감 50% 경감

건강보험료 감면

2,000만원 이하의 임대 사업 수익 발생시 소득세가 과세되며 건강보험료 소득분로 정상적으로 부과됩니다. 다만 분리과세 대상 사업자의 경우 임대 의무 기간 동안 건강보험료의 인상분에 대해서 4년 임대는 40% 감면, 8년 임대의 경우 80%까지 건강보험료가 감면됩니다.

종합부동산세 합산배제

임대주택 1호 ~ 2호 이상을 현재 임대하고 있는 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 포함됩니다. 기준시가 기준 수도권 6억 이하, 비수도권 3억원 이하여야 합니다. 이 때 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 장기 일반 민간 임대 주택은 합산 과세 대상에 해당합니다.

장기보유특별공제율 특례

임대기간 8년 이상이면 50%, 임대기간 10년 이상 70%를 공제받을 수 있습니다. 조건은 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 수도권 6억원 또는 비수도권 3억원 이하여야 합니다.

다주택자 양도세율 중과배제

임대주택을 2호 이상 임대하고, 대지면적 298㎡ + 전용면적 149㎡ 이하여야 합니다. 기준 시가 6억원 이하에 해당하여야 합니다. 임대 주택을 1호 이상 임대하는 경우 면적 기준은 적용되지 않습니다. 다만 2018년 9월 14일 이후 조정 대상 지역에서 신규로 취득한 장기일반민간임대주택은 양도세가 중과됩니다.

사업자 본인 거주주택 양도세 비과세 1회 적용

주택 보유기간 중 총 거주 기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주주택 이외의 모든 주택을 등록 임대할 경우, 면적기준 적용 없이 기준시가 기준 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하여야 합니다.

단점은?

임대사업자 등록 장단점에 대해 계속 살펴보겠습니다. 세부담을 크게 줄일 수 있다는 확실한 장점을 가지고 있지만 단점이 무시할만한 수준인 것은 결코 아닙니다. 특히 의무 사항을 위반할 시 엄청난 과태료가 부과될 수 있으므로 임대사업자 등록 장단점에 대해 반드시 숙지해야 합니다.

긴 임대 기간

임대사업자 등록 장단점에 포함되는 다양한 세제 혜택은 8년 약정에 집중되어 있습니다. 그에 반해 절반 수준인 4년 약정의 경우 절세 효과가 매우 낮아집니다. 또 약정 임대 기간 동안 주택을 처분하게 될 경우 그동안 받았던 세제 혜택이 추징되며 과태료가 부과될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 장기간의 약정 기간 동안 보유를 할 수 있을지 스스로 잘 판단해야 합니다.

전월세 상한제 적용

임대사업자등록후 높은 세금 혜택을 얻기 위해서는 임대보증금과 임대료의 증가율이 연 5%를 넘지 않아야 합니다. 그렇기 때문에 임대료 상승에 제동이 걸려다고 볼 수 있습니다.

까다로운 세부 요건

세금 혜택을 받기 위해서는 전용 면적이 85㎡ 이하여야 합니다. 또 공시 가격 기준 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하여야 합니다. 이를 초과화는 주택은 임대 사업자 등록을 하더라도 세제 혜택이 적습니다.

현금 유동성 악화

높은 세금 혜택을 받을 수 있는 약정 임대 기간이 8년에 집중되어 있는데, 임대 기간 동안 갑자기 주택을 처분해야 하거나 현금이 필요해질 경우가 있을 수 있습니다. 그렇다보니 현금 유동성이 저하될 뿐만 아니라 현금 마련을 위해 주택 처분시 받아온 세금 혜택을 다시 반납해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

세금 신고 및 납부

임대사업자 등록 장단점에 포함되는 내용이라고 하기에는 애매할 수 있지만 귀찮은 세금 신고 및 납부 과정이 생기게 됩니다. 세금 혜택을 받기 위해서는 표준임대차 계약서를 반드시 작성해야 하며 임대 조건이 변경될 때는 지자체에 즉시 신고를 해야 합니다. 또 매년 2월 1일까지 전년도 수입액과 임대 현황에 대한 면세사업자 현황 신고를 세무서에 해야 합니다. 또 5월이 되면 종합소득세를 납부해야 합니다.

주택임대사업자 의무사항

임대사업자 등록 장단점에 대한 내용을 살펴보았습니다. 주택 임대 사업자 등록 후 반드시 지켜야할 몇가지 의무 사항이 있습니다. 아래의 10가지 의무사항을 준수하지 않을 경우 최소 500만원에서 최대 3000만원의 과태료가 부과될 수 있다는 것을 반드시 숙지해야 합니다. 의무 사항과 관련된 상세한 조건은 임대사업자등록시스템 홈페이지를 참고하시면 됩니다.

의무 사항 과태료 임대 사업자 설명 의무 500만원 이하 소유권등기상 부기등기 의무 500만원 이하 임대차계약 신고 의무 1,000만원 이하 표준임대차계약서 양식사용 의무 1,000만원 이하 임대료 증액 제한 의무 3,000만원 이하 임대의무기간 준수 의무 3,000만원 이하 임대차계약 유지 의무 1,000만원 이하 임대사업 목적 유지 의무 1,000만원 이하 임대보증금 보증 의무 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 보고ㆍ검사 요청 시 협조 의무 500만원 이하

충분한 정보 파악과 전략 세우기

본문에서 안내한 임대사업자 등록 장단점과 의무 사항을 충분히 살펴보신 후 주택임대사업자를 등록할지, 또는 등록하지 않을지에 대해 결정을 내려야 합니다. 현재까지도 다주택자임에도 아직까지 임대사업자를 등록하지 않았거나 반대로 주택을 처분할 계획을 가지고 있는 분들이 상당히 많습니다.

결정은 스스로 내려야 하지만 세금에 대한 이득과 손해는 세무사를 통해서 상세하게 살펴보는 것도 좋습니다. 혜택이 큰 만큼 지켜야 하는 의무 조건도 많고 장기간 동안 임대 자격을 유지해야 하므로 향후 미래에 대한 충분한 예측도 요구됩니다.

엄밀히 말하면 임대사업자 등록은 필수이지만 등록을 하지 않고 가산세를 납부할 수도 있습니다. 물론 가산세나 건보료 증가율과 임대 수익을 여러 방면으로 비교해보신 후 자신에게 더 이득이 되는 방향으로 결정을 내리시면 됩니다. 임대사업자 등록 장단점은 추후 발표되는 부동산 정책에 따라 변경되는 내용이 있을 수 있습니다.

오피스텔 주택임대사업자 등록 장단점

오피스텔 투자 시 꼭 알아야 할 정보

주택임대사업자 등록 장단점

‘주택임대사업자’

안녕하세요. 예비 건물주 기며기입니다.

최근 다양한 아프트 규제로 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔에 투자하는 분들이 많아졌습니다. 특히 오피스텔 분양에 많은 사람들의 관심이 쏠리고 있습니다. 오피스텔을 분양받고 모든 분들이 고민하는 부분은 일반 임대사업자와 주택임대사업자에 관한 부분입니다.

지난번에는 일반 임대사업자에 대해 리뷰를 했고 오늘은 주택임대사업자의 장단점에 대해 리뷰해볼게요.

일반 임대사업자에 대해 궁금하신 분들은 아래 링크 남겨 둘게요.

일반임대사업자 등록 시 장단점

오피스텔 임대사업자 종류

임대사업자란, 간단히 이야기해서 임대목적으로 제공하는 주택에 대해서 사업자를 등록하는 것입니다.

오피스텔 분양 후 다음과 같은 노선으로 선택할 수 있어요.

1. 일반 임대사업자

2. 주택임대사업자 : 주택을 임대목적으로 사용하여 구청이나 세무서에 사업자 등록을 하는 것

3. 무등록

본인의 상황을 잘 파악해서 어떤 임대사업자가 좋을지 판단하는 것이 중요합니다. 높은 수익을 만들기 위해서는 세금을 적게 내는 것이 중요하기 때문입니다. 주택임대사업자의 장단점을 확인하시고 투자자의 상황에 맞는 임대사업자를 고려해보세요.

주택임대사업자 장점

1. 취득세 감면(2021년까지만)

주택임대사업자를 내게 되면 오피스텔 취득세를 85% 감면 혜택이 있습니다. 취득세가 200만 원 이하일 경우에는 전액 면제도 가능합니다.

2. 재산세 감면(2021년까지만)

오피스텔 주택임대사업자는 재산세를 감면받을 수 있습니다. 재산세 감면 % 는 아래와 같습니다.

3. 소득세 혜택

▶ 2천만 원 이하 분리과세

소득세가 기본 400만 원 기본 공제되며 분리과세가 가능합니다. 본업이 있으신 분들은 주택으로 벌어들인 수입이 분리과세가 되면 세금 혜택을 볼 수가 있습니다. 원래 소득과 합산이 되면 소득구간이 높아져 세율이 높아지게 됩니다.

▶ 소득세 75% 감면

임대사업자로 얻은 수익에 대해서 소득신고를 통해 소득세를 납부하여야 합니다. 업무용 임대사업자의 경우 일반세율에 따라(6~45%) 소득세가 부과됩니다. 그러나 주택임대사업자는 75% 소득세 감면 혜택이 있습니다.

공시지가 6억 원 이하인 오피스텔인 경우에는, 종부세도 합산하여 배제 신청하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 지방은 3억 원 이하의 오피스텔에 경우 해당이 됩니다.

4. 양도소득세 감면

주거용 오피스텔은 2년 이상 보유했을 경우 일반세율(6~45%)이 부과됩니다. 그러나 주택임대사업자는 10년 의무 임대 시 70% 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

5. 전입신고 가능

오피스텔을 주택의 용도로 사용하기 때문에 세입자가 전입 신가 가능합니다. 전입신고가 가능하니 세입자의 대출이 쉽고 수요가 많습니다. 전세를 통한 갭 투자도 가능합니다.

임대사업자일 경우 전입신고가 되지 않아 세입자의 대출이 제한되어 보통 월세로 세입자를 구하게 됩니다.

주택임대사업자 단점

1. 취득세 부과

일반 임대사업자와 다르게 건물분 취득세를 부과해야 합니다. 분양가의 4.6%의 취득세 납부 의무가 생깁니다.(취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)

2. 주택수 포함

주택임대사업자를 등록하게 되면 해당 오피스텔은 주거용으로 사용한다는 이야기가 됩니다. 그래서 오피스텔이 주택수에 포함되게 되어 재산세, 종부세 납부 대상이 됩니다. 거주하는 주택이 있다면 2 주택으로 간주되어 양도, 취득 시에 다주택 관련 추가 세금이 부과됩니다.

3. 혜택 감소

2021년 이후부터는 취득세와 재산세에 대한 혜택이 줄어듭니다. 정부에서도 다주택자를 투기로 여기기 때문에 혜택은 줄고 추가 세금이 늘어나기 때문에 2021년 이후에는 주택임대사업자의 혜택이 줄어듭니다.

4. 임대료 증액 제한

주택임대사업자는 계약 갱신 시 임대료를 5% 이상 증액할 수 없습니다.

3. 10년 의무 임대

일반 임대사업자와 마찬가지로 10년 의무 임대기간이 있습니다. 그래야 위의 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 임대의무기간 준수를 위반한 경우 임대주 택당 과태료 3000만 원이 부과됩니다. 또한, 받았던 세금 혜택에 대한 부분을 환수해야 합니다. 물론, 포괄양도를 통해서 과태료를 피할 수 있는 방법이 있습니다. 다음에 자세히 다루어 보도록 할게요.

주택임대사업자 개인 의견

주택임대사업자에 장단점 대한 개인적인 의견입니다. 본인은 부동산 전문가가 아닌 투자하면서 공부했던 내용들을 기반으로 한 생각이니 참고만 해주세요.

오피스텔을 분양받았을 경우에는 일단 주택으로 사용할지 오피스로 이용할지 바로 결정을 하지 않아도 됩니다. 그러니 일단 일반 임대사업자로 등록을 하여 부가세를 먼저 환급받는 것이 좋을 것 같습니다. 후에 오피스텔이 완공되어 취득할 때 임대사업자의 종류를 선택하면 됩니다. 물론, 이때 주택임대사업자로 선택하시면 부가세에 대한 혜택은 환수해야 합니다.

주택임대사업자를 내야 하는 케이스에 대하여 생각해 보았습니다.

본인의 주택이 없어 다주택자가 되지 않고, 노후를 위해 장기로 임대수익이 필요한 겨우 주택임대사업자가 좋은 선택입니다. 부가세에 대한 혜택은 없지만 취득세와 소득세, 장기 보유 시 양도세까지 혜택을 볼 수 있기 때문에 일반 임대사업자보다는 더 큰 세금이 절세됩니다.

그러나 다른 주택을 보유해서 다주택자가 된 경우 재산세와 양도세 부분에서 중과가 되니 이 부분을 잘 비교해 보아야 합니다. 고액의 아파트를 보유하고 계시다면 저렴한 주거용 오피스텔을 먼저 매각하시고 아파트를 추가 2년 보유하셔서 아파트에 대한 세금을 절세하는 것이 팁입니다.

주택임대사업자는 전입신고가 가능해서 적당한 위치만 되더라도 세임 자를 구하는 것이 크게 어렵지 않을 것 같습니다. 그리고 이미 장기로 보유하기로 마음먹었으니 마음도 편할 것 같아요.

오피스텔은 아파트와 달리 노후가 될수록 가격이 떨어지는 경향이 있습니다. 정말 수요가 많거나 초역세권인 경우를 제외하고는 그런 경향이 있습니다. 주택임대사업자로 10년 보유할 경우, 투자한 곳의 위치가 별로 일 경우 시세 차익을 많이 볼 수는 없을 것 같습니다.

결론적으로는 저에게는 2021년 세금 혜택도 많이 줄고 1 주택으로 인정되는 주택임대사업자는 큰 장점이 없는 것 같습니다. 시세차익을 위해 단기에 매도하기 좋은 일반 임대사업자나 무등록이 저의 상황에 맞는 것 같아요. 본인의 상황에 맞는 전략을 세우시길 바랍니다.

임대사업자 등록 방법 및 장점 단점

임대사업자 등록 방법

주택을 구입하거나 다주택자 고민이 주택임대사업자 등록방법 대로 진행할지 말지 고민일 텐데요. 보유한 주택 규모와 취득 시점 및 가격 등 조건에 따라 혜택이 달라질 수 있습니다.

임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록한 자이며 민간임대주택이란 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록된 주택을 말합니다. 임대사업자 등록하는 방법 및 장단점 알아보도록 하겠습니다.

임대사업자 등록방법 소개

주택임대사업자란

공공주택 사업자가 아니며 개인 또는 법인이 민간 주택을 취득해서 임대사업을 대상으로 등록한 경우를 말합니다. 현재 주택을 1호 이상 소유하고 있거나 분양 매매 건설을 통해 주택을 소유할 예정인 경우 임대사업자 등록 가능합니다.

주택임대사업자 등록 전 유의사항

등록임대주택은 임대의무기간 10년동안 임대해야 하며 임대사업자 개인 사정으로 말소 할 수 없습니다. 기존 단기임대 및 아파트 장기매입임대주택 8년 등록이 2020년 8월 11일 폐지되었습니다. 폐지되는 단기 장기 일반 매입임대로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무 기간이 종료된 날 자동으로 말소됩니다. 법 시행일 전에 임대의무기간이 겨오가한 경우 법 시행일에 해당 임대주택 등록이 말소된 것입니다.

주택 임대사업자 등록절차

주소지 시,군,구청 주택과에 취득일로부터 60일이내에 주택임대 사업자등록 실시를 반드시 해야 합니다. 방문 시 필요한 서류는 신분증, 계약서, 임대사업자 등록신청서인데 임대사업자 등록신청서는 주택과에 비치되어 있습니다. 상황에 따라 서류가 더 필요로 할 수 있으니 미리 전화하여 확인해보시는 것이 좋습니다.

임대사업자 등록 신청서를 작성할 때 의무기간 8년, 4년 중 선택할 수 있습니다. 8년과 4년에 대한 세금 혜택이 다르므로 미리 사전에 확인해야 하며 월세를 받는 목적으로 쭉 가져가실 것이면 8년으로 선택하는 것이 세금혜택이 더 많습니다.

주택임대사업자 등록증 발급

임대사업자 등록증을 받으려면 기다려야 하고 발급 완료되면 문자로 임대사업자 등록이 완료되었다고 문자가 발송됩니다. 문자가 온 후 보관한 등록증을 가지고 주택과로 방문을 해야 합니다. 주택과에 방문해 접수증을 내고 등록증을 받은 뒤 등록면허세를 내셔야 합니다.

등록면허세 납부

등록면허세 창구로 가셔서 등록면허세 납부금 1만 5천원을 내면 되는데 인터넷 납부, 가상계좌 납부, 은행 창구에서 납부 할 수 있습니다. 등록면허세를 낸 후에는 세무서에 방문해서 사업자등록 신청서를 작성한 뒤 제출하시면 사업자등록증을 받게 됩니다.

임대 신고

주택임대사업자 등록증을 발급받은 후 임대차 계약서를 작성하게 되면 임대신고를 해야하는데, 임대신고는 건물 소재지 시,군,구청 주택과로 방문해야 합니다.

주택과에 비치된 임대조건 신고서, 표준임대차 계약서를 제출하면 됩니다. 임대사업자 등록 및 변경사항, 조건신고 등은 렌트홈 홈페이지에서도 가능합니다. 인터넷으로 신고하는 방법도 있고 세무서에 방문해서 할 수도 있습니다.

주택임대사업자 장점

주택 임대사업자 장점으로는 세금 감면의 혜택이 있는데요. 재산세 감면 및 양도 소득세 감면을 받을 수 있는 것이 가장 큰 장점입니다.

재산세 감면

재산세는 공동주택의 전용면적에 따라 혜택이 달라지는데, 전용면적 60m이하 단기임대일 경우 50% 감면혜택과 공공지원 이며 장기일반인 경우 최대 85%까지 혜택을 받을 수 있습니다. 단 2세대 이상 임대목적으로 등록해야 혜택을 받을 수 있으니 주의해야 하고 다가구 주택도 감면받을 수 있습니다.

양도소득세 감면

주택임대 사업자 등록 장점 중 양도소득세 감면 혜택이 가장 큰 장점입니다. 양도세 중과를 피하기 위해 장기임대주택 요건을 갖추면 되고 임대 개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하이며 의무임대기간 8년을 유지하면 됩니다.

주택임대사업자 단점

주택임대사업자 단점으로는 의무기간을 준수해야 합니다. 의무 임대 등록은 최소 4년 이상 해야하는데 8년 이상 의무로 임대해야 더 큰 절세 효과를 체험할 수 있습니다. 또한 임대조건이 변경되거나 표준임대계약서 잘성 시마다 변경 신고를 해야 해서 번거로운 점이 있습니다.

의무임대 기간 준수

의무 임대기간이 큰 단점인데요. 주택임대 등록은 최소 4년간 임대해야 양도소득세 및 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 4년 임대 보다 8년 이상 임대를 통해 더 많은 절세 효과를 볼 수 있어서 대부분 8년 장기임대로 하는 경우가 많습니다. 8년을 채우지 못하고 주택을 처분하게 될 시 과태료 3천만원을 부과할 뿐 아니라 감면받은 세금 또한 토해내야 합니다.

사업자현황 신고 의무

세금 감면 혜택을 받기 위해 반드시 표준임대계약서를 작성하여 임차인이나 임대조건이 변경될때마다 공지해야 할 의무가 생기며 임대상황에 대한 변경신고도 필수요건입니다. 매년 전년도 수입금액 및 임대현황에 대해 세무서에 현황신고를 해야하므로 5월에 소득세 신고를 납부해야 합니다. 신고하지 않을 경우 과태료나 각종 세금혜택 등을 못받을 수 있으므로 잊지 말고 신고해야 합니다.

임대 사업자 등록 장단점 혜택 정리

주택 임대 사업을 하시는 분들이 한 번쯤 고민하는 게 임대 사업자 등록입니다. 임대 사업자 등록은 세제 혜택의 장점 때문에 등록하는 것입니다. 하지만 장점만 있는 것이 아닌 단점들도 있기 때문에 이 단점을 커버할 수 있는지 꼭 체크하시고 임대사업자 등록을 하면 좋습니다. 임대사업자 등록 장단점을 통해 자세히 알아보겠습니다.

임대 사업자 등록 장단점 혜택 정리

임대 사업자 등록 장단점에 대해 알아보겠습니다. 기존에 있던 장점들이 많이 축소되기는 했지만 아직도 세제 혜택이라는 장점은 무시하지 못하기에 등록 안 하면 이러한 혜택을 놓칠수 있습니다. 때문에 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋습니다.

특히 임대 기간이나 임대 인상률을 유지해야 하는 등의 단점 등이 있지만 장기적으로 임대 사업을 운영하실 계획이라면 이러한 단점이 크게 와닿지는 않을 수도 있습니다.

임대사업자 등록은 주택 취득일로부터 60일 이내에 등록해야 하기 때문에 임대 사업을 준비 중이시라면 빠른 결정을 내리는 것이 좋습니다.

임대 사업자 등록 분류

임대 사업자는 일반 임대사업자와 주택 임대 사업자로 분류됩니다. 일반적으로 개인이 주택임대사업을 하는 경우는 주택 임대 사업자로 등록하며, 일반 임대 사업자는 거주용 주택이 아닌 사무실과 같은 업무용 시설 임대 시에 등록하게 됩니다.

임대 사업자 등록 장단점 및 혜택

임대 사업자 등록 혜택

1. 실거주 주택 양도세 중과 배제

주택 임대 사업을 하시는 분들의 경우는 보통 실 거주주택을 별도로 보유하고 있습니다. 양도세 중과 배제는 실거주 주택에 대한 매도가 이루어질 경우 양도세 중과에서 배제하겠다는 것을 뜻합니다.

실거주 1채와 임대업용 주택 1채를 보유했을 경우 실거주 1채에 대해서는 일반 양도세 세율을 적용한다는 것으로 이는 실제 주택 보유를 1 주택으로만 간주한다는 것을 의미합니다. 때문에 다주택 보유로 인한 양도세 중과 배제 혜택은 임대사업자 등록에 따른 가장 큰 장점이 됩니다. 하지만 이 혜택을 받기 위해서는 임대기간 8년 이상을 유지해야 하기 때문에 장기적 운용 계획을 가지고 접근해야 합니다.

2. 취득세 감면 및 면제

주택을 취득하게 되면 취득세를 내게 됩니다. 하지만 임대사업자 등록 시에는 취득세에 대한 면제나 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

취득세 2백만 원 이하이면서 전용면적이 60㎡ 이하인 경우는 취득세 면제, 동일 면적에 취득세가 2백만 원 초과 시에는 85% 까지 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

3. 임대 소득세 감면

임대 사업을 통해 임대 소득이 발생할 경우 임대 소득세를 납부해야 합니다. 하지만 전용면적 85㎡ 이하일 경우 장기 임대로 하면 최대 75% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 이는 수도권과 도시지역에 해당되며 비도시 지역의 경우는 100㎡ 이하일 경우에 가능합니다.

특히 임대주택 1호 또는 2호 이상을 임대하는 경우 소득세에 대해 감면되는 세액 기준이 다르게 적용됩니다.

4. 재산세 감면 및 면제

임대사업자 등록을 통한 장점 중 재산세 감면 및 면제 혜택이 있습니다. 전용면적과 주택 산정 가액에 따라 완전 면제부터 75% 감면까지 혜택을 받을 수 있습니다.

전용면적 40㎡ 이하 시 면제, 40㎡ 초과 60㎡ 이하 시 75% 감면, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 시 50% 감면 혜택

5. 종합부동산세 합산 과세 배제

임대사업을 하는 경우 보통은 다주택 보유자인 경우가 많습니다. 다주택 보유로 인한 종합부동산세 부담을 줄이기 위해서는 임대사업자 등록을 하는 것이 유리합니다.

수도권은 6억 이하, 비수도권은 3억 이하의 건물일 경우로, 8년 이상 임대 기간과 전용면적 149㎡ 이하여야 하는 조건이 있습니다.

6. 장기보유 특별 공제 적용 혜택

장기보유로 인한 특별 공제 혜택은 보유 기간이 길수록 양도세 공제율이 높아집니다. 가장 큰 공제 혜택은 70%까지로 10년 이상일 경우에 해당됩니다. 임대사업자 등록을 통한 절세 효과를 제대로 보기 위해서는 적어도 8년 이상 임대기간을 갖는 것이 유리합니다.

임대 사업자 등록 단점

주택임대사업을 할 때 투자 성향과 앞으로의 계획에 따라서 임대사업자 등록을 결정하는 것이 좋습니다. 바로 아래와 같은 단점이 있기 때문입니다.

투자 목적이 강하다면 빠른 부동산 시장에 대응하기 어렵기 때문에 다소 불리할 수 있지만 노후 생활을 위한 제2의 삶을 위한 것이라면 이러한 단점은 크게 작용하지 않을 수도 있습니다.

1. 부담되는 의무임대기간

절세 혜택을 받기 위해 임대사업자 등록을 할 경우 의무임대기간 8년 이상을 가져가야 좋습니다. 4년도 가능하지만 그보다 8년이 혜택이 더 큽니다.

만약 임대기간 중도에 주택 매매가 이루어질 경우 그동안 받은 세제혜택을 반환해야 하며 추가적인 과태료가 발생합니다. 급변하는 부동산 시장에서 가격이 급락하거나 급등해도 임대기간 동안은 이에 대응할 수 없는 단점이 있습니다. 단, 임대사업자 간 거래는 관할 구청에 양도신고 후에 매매가 가능합니다.

2. 임대료 인상률 5% 제한

임대사업자 등록 시에는 임대 주택에 대한 임대료 인상률이 5%로 제한됩니다. 임차인 입장에서는 유리할 수 있으나 임대인 입장에서는 제한된 인상률이 굉장히 적게 느껴질 수 있습니다. 특히 물가 상승률 등을 감안하면 임대인 입장에서는 불리한 조건이 될 수도 있습니다.

3. 소득 및 세무, 사업자 현황 신고

임대사업자 등록 시 매년 5월 종소세 신고와 9월 종부세 신고를 주기적으로 해줘야 합니다. 소득 신고 외에도 신규 계약이나 사업자 및 부동산 현황에 대해서 변경사항이 발생하면 주기적으로 신고를 해야 합니다. 이 신고 또한 의무화로 미이행 시는 과태료가 발생하게 됩니다.

임대 사업자 등록 장단점에 대해 알아봤습니다. 등록 자격이 되고 장기적으로 운용할 계획이라면 임대사업자 등록이 절세 부분에서 유리한 점이 많습니다. 장단점을 꼼꼼히 비교해보시고 등록 결정을 하시기 바랍니다.

임대사업자 등록 장단점 2021버전

2021년 현재 부동산 시장은 누가봐도 과열인데요. 임대사업자 등록을 생각하시는 분들을 위해 임대사업자 등록 장단점을 알아보겠습니다.

2020년 710 부동산 대책의 영향으로 임대사업자 혜택이 많이 줄었습니다. 게다가 임대차 3법, 전월세 상한제 등으로 부동산 수급이 꼬이면서 부동산 가격이 치솟고, 거래하는 사람들끼리 많은 혼란을 야기하고 있습니다.

임대사업자?

임대사업자란 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 의해 임대 목적으로 제공하는 주택에 대해 사업자를 낸 사람을 말합니다. 과거에는 단기/장기 임대사업자로 구분을 했지만 지금은 장기임대사업자만 있습니다.

임대사업자 장점

임대사업자의 장점은 취득세를 경감받을 수 있습니다. 주택을 구입할 때는 취득세를 냅니다. 임대사업자의 경우 취득세를 최대 85%까지 경감해줍니다. 전용면적 40m²이하, 40m²~60m²는 취득세 200만원 초과하면 85%, 전용 60m²~85m²는 50%를 경감해줘 주택 구입시 세금 부담이 적습니다.

그리고 부동산을 들고 있으면 재산세를 내야 합니다. 재산세를 경감해주는데요. 기준시가 수도권 6억 원 이하 비수도권 3억 이하인 경우에만 해당합니다. 전용면적 40m² 이하는 50% 경감(만약 세금이 50만원을 초과하면 85% 경감해줍니다.) 40m²~60m²는 50%, 60m²~85m² 25% 경감을 받을 수 있습니다.

종합부동산세 합산 배제가 됩니다. 전용면적 149m²이하 기준시가 6억원 이하인 경우 해당하며 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득했다면 장기 일반 민간임대주택은 합산과세를 하게 됩니다.

임대소득세를 경감해줍니다. 임대주택 1호 임대시 75%, 2호 이상 임대시 50%이며 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율 기본공제 자동 혜택이 적용됩니다.

마지막은 양도소득세 감면을 받을 수 있습니다. 임대 의무기간을 지키면 주택 기준시가 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우입니다. 또 본인이 거주하는 주택도 2년 이상 거주 시 양도세 비과세가 1회 적용됩니다.

임대사업자 단점

임대사업자는 전세금과 월세를 5%까지 밖에 올릴 수 없습니다. 이를 어기면 과태료를 물게되므로 반드시 지켜야 합니다. 임대차 계약 1년 이내에는 증액이 불가능하며 1년이 지나야 증액할 수 있습니다.

그리고 의무임대기간을 지켜야 합니다.또한 임대차 계약 신고 의무가 있어 임대차 관련 내용을 신고해야 합니다. 마지막으로 전세보증보험 가입 의무화로 임대차 계약 후 2달 안에 서울보증보험과 HUG 전세보증보험을 가입해야 합니다.

임대사업자 등록 장단점을 알아봤는데요. 보다 자세한 내용은 렌트홈(www.renthome.go.kr)에서 알아보시기 바랍니다.

주택임대사업자 등록 방법과 장단점 알아보기

정보공유자

대한민국에서 집을 소유하기가 참 힘든것으로 알려져 있는데요.

그럼에도 전략을 짜서 집을 구매한 뒤 임대사업을 하시는 분들을 위한 자료를 준비했습니다.

부동산의 가격이 계속 오르기때문에 점점 주택임대사업자가 늘어나고있는데요.

정작 많은정보 없이 주변의 이야기만을 듣고 시작하시는분들이 많습니다.

그래서 본인에게는 주택임대사업자 등록을 하는것이 좋은지 나쁜지 잘 모르죠.

최근엔 임대사업자의 혜택이 줄어드는 등 여러가지로 어려움이 생기고 있는데요.

그래서 사업자로 등록이 필요할경우 등록하는 방법과 장단점을 정리해드리려고 합니다.

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주택임대사업자 등록 장점

모든 일이 귀찮지만, 하고나면 얻는게 있듯,

사업자등록 역시 번거로운점이 있지만, 그만큼 장점은 확실합니다.

1. 세금혜택

임대사업자등록을 하게되면 여러방면에 세금혜택을 받으실 수 있습니다.

1) 취득세

먼저 임대하는곳의 전용면적이 60제곱미터이하인 주거용 건물을 최초로 분양받게됬을때 60일이내에 사업자등록을 하게되면 취득세를 면제받을 수 있습니다.

2) 재산세 감면

본인의 명의로 등록된 주거용 오피스텔이나 공동주택을 2채 이상 임대주택으로 등록한 임대사업자는 재산세를 감면받으실 수 있습니다.

또는 임대주택이 크기가 40제곱미터 이하이며 동시에 30년이상 임대를 했을경우 재산세는 전부 면제되게 되며 크기가 60제곱미터까지는 50%만큼 감면을, 85제곱미터까지는 25%를 면제받으실 수 있습니다.

3) 소득세 감면

수도권의 경우 85제곱미터 이하거나 6억 이하, 수도권 외의 지역은 100제곱미터이하에 6억 이하의 주택을 4년이상 임대할 경우 전년도 소득분의 소득세를 30%까지 감면해줍니다.

하지만 주택이 준공공임대주택이라면 기간이 8년 이상으로 늘며, 소득세 감면은 75%로 확장됩니다.

4) 종합부동산세금

임대사업자는 임대를 시작할 때 숟권의 경우 6억 이하의 건물일 경우 종합부동산세금이 면제됩니다.

수도권이 아니라면 3억 이하일때가 대상이죠.

주택임대사업자 등록 단점

사업자등록을 하게되면 단점은 주의할점이라고 생각하시면 되겠습니다.

실수로라도 놓치게되면 큰 자기부담금을 물게될 수 있습니다.

1. 의무 임대기간 준수

주택을 구입한뒤 임대를 줄 때 일반적인 주택이면 최소 4년 이상, 준공공임대주택은 최소 8년 이상을 임대해야 지방세감면을 받을 수 있는데요.

이때 이 기간을 지키지않고 주택을 매매하면 주택당 1,000만원 이하의 벌금이 부과됩니다.

또, 감면받았던 지방세를 모두 추징당하게 되죠.

만약, 부득이한사유로 임대중인 주택을 매매하셔야한다면 관할구청에 양도신고를 한 뒤 매매를 하게되면 아무문제가 없습니다.

여기서 가장 중요한 주의사항으로는 자산 매각시에는 임대사업자간의 거래여야합니다.

2. 세무 신고

당연한 부분이지만 매년 5월, 종합소득세 신고와 9월에 종합부동산세 신고를 해야합니다.

그렇지않으면 마찬가지로 최대 1,000만원 이하의 과태료가 발생하죠.

그리고 신규 계약이 발생하거나 사업자현황을 그때그때 세무서에 신고해주셔야합니다.

3. 임대료 인상 제한

주택별 상이한 의무임대기간, 그 기간동안은 임대료를 5%이상 올리게되면 1,000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

점점 임대료를 과하게 올리는사람들이 많아 문제가 되기때문에 점점 임대료상한폭이 줄어들것으로도 보여집니다.

이렇게 주택 임대사업자 등록시 장단점을 알아보았는데요.

임대료를 받으며 돈을버실분들은 왠만하면 임대사업자등록을 하시는게 좋습니다.

그래서, 등록방법도 안내드리겠습니다.

본인 거주지 기준 관할구청의 주택과에서 신고를 하시면 됩니다.

이때 가져가셔야할 준비물로는 본인 신분증 / 임대,분양계약서 / 임대사업자 등록신청서 입니다.

등록신청서는 구청에 준비되어있습니다.

임대사업자 등록 장단점 비교하기

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기존에는 주택임대로 수입금액이 2000만 원 이하의 경우는 신고하지 않았었지만 이제는 주택임대 수입금액이 2000만 원 이하일 경우에도 주택임대소득신고를 해야 합니다.

정부에서는 임대주택 등록 활성화 방안을 통해 임대사업자로 등록할 경우 취득세와 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 감면 혜택 등 세제 혜택을 제공하고 임대사업자 등록을 권장하고 있는데요. 임대사업자 등록 장단점에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

주택 임대사업자란? 공공주택사업자가 아닌 자로, 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 사람을 말합니다.

임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간 매입임대주택으로 구분되며, 임대의무기간에 따라 공공지원, 장기일반, 단기 민간임대주택을 구분됩니다.

임대사업자 등록 장단점 중 먼저 장점을 알아보면 가장 큰 것이 바로 세금혜택인데요. 주택 임대사업자의 등록 장점으로 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세 등의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

취득세의 경우 공동주택 및 주거용 오피스텔의 전용면적이 60제곱미터 이하일 경우 감면 혜택을 받을 수 있으며 취득세가 200만 원을 초과할 경우 85%만 감면받을 수 있습니다.

전용면적 85제곱미터 이상일 경우에도 감면 혜택을 받을 수 있으나 8년 이상 장기 임대목적으로 20호 이상 취득한 경우에만 해당됩니다.

임대사업자 등록 장점의 재산세 혜택으로는 전용면적 60제곱미터 이하 단기임대 경우 최대 50% 공공지원, 장기일반 경우 최대 85% 까지 감면받습니다. 단 2세대 이상 임대목적으로 등록해야만 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

다가구 주택의 재산세 감면 혜택으로는 모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하면서 공공지원 또는 장기일반으로 등록한 경우에만 혜택을 받습니다. 다만 지방세 혜택은 2021년 12월 31일까지만 적용됩니다.

임대사업자 등록 장점으로 임대소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 수도권 및 수도권 외 도시지역은 전용면적 85㎡ 이하는 30% 감면을 받습니다.

공공지원 장기일반의 경우는 전용면적 100㎡ 이하는 75% 까지 감면이 가능합니다. 단, 임대개시일 당시 기준시가 합계액 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한합니다.

필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 시 필요경비율의 경우 60%가 적용되고 등록하지 않으면 50%가 적용됩니다. 그리고 기본공제액은 미등록시 200만 원, 등록 시 400만 원의 혜택이 적용됩니다.

임대사업자 등록 장점으로 양도소득세 감면 혜택을 받습니다. 임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억 이하이며 의무임대기간 8년을 유지해야 합니다. 또한 임대로 연 증가율이 5% 이내라면 양도소득세 감면 혜택을 받습니다.

주택 임대사업자 등록을 하면 종합부동산세 역시 혜택을 받을 수 있습니다. 임대개시일 시점 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억 원 이하이며 임대기간이 8년 이상, 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 합니다.

2020년 말까지 등록한 연 2000만 원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분 감면 혜택을 받습니다. 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40%입니다.

지금까지는 임대사업자 등록 장점에 대하여 알아보았는데요. 장점이 있는 만큼 임대사업자 등록 단점이 있습니다. 주택 임대사업자 등록 단점으로는 긴 의무임대기간 입니다.

주택임대 등록은 최소 4년간 임대를 해야 양도소득세 및 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 대부분의 세금혜택이 8년 이상에 집중되어 있다 보니 주택을 장기간 보유가 힘들다면 임대사업자 등록 장단점을 꼼꼼히 비교해보셔야 합니다.

주택 임대사업자 등록 단점으로 임대로 상승 제한이 있습니다. 의무 임대기간 동안은 임대료 증액율이 임대료의 5% 로 제한됩니다.

또한 임대사업자 혜택을 받기 위해서는 표준임대차계약서를 작성해야 하며 임차인이나 임대조건이 변경될때마다 신고해야 합니다. 이를 제대로 지키지 않으면 각종 세금 혜택을 받을 수 없기 때문에 주의해야 합니다.

지금까지 임대사업자 등록 장단점에 대하여 알아보았는데요. 임대사업자로 등록을 해야 할지 말아야 할지 고민하시는 분들은 장단점을 꼼꼼하게 살펴보신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

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임대 사업자 등록 장단점 | 임대사업자 세제혜택 부활 되도 함부로 등록하면 안되는 이유! 모든 답변

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