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일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 없으며, 주택 수에 포함되지 않습니다. 임차인은 월세와 월세의 10%에 해당하는 부가세도 납부해야 합니다.
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안녕하세요 부동산매니아입니다. 요새 사무용을 전입신고 안하고 거주용으로 임차를 맞추시는 임대인들이 많아졌는데 이렇게 임차 계약을 할 경우 어떤 일들이 발생될 수 있을지에 대한 예상을 영상을 촬영 하게 되었습니다
일반 임대 사업자 전입 신고 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
일반 임대사업자인데 임차인들이 계속 전입신고를 해서
이 경우 매달 받는 월세에 대하여 부가세를 부모님께서 신고 납부 하여야 하나요? (부가질문) 저희 부모님이 위 업무용 오피스텔을 분양받아 일반임대사업자 등록을 하여 …
Source: www.findsemusa.com
Date Published: 8/14/2021
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오피스텔을 임대하여 거주하려고 하는데 임대인이 전입신고를 …
임대인이 오피스텔을 업무용을 분양받았을 경우 주택임대사업자가 아니라 일반 임대사업자로 신고하게 되면 분양가중 10%를 부가세로 환급받을 수 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 3/10/2022
View: 2913
오피스텔 일반임대사업자&주택임대사업자(feat.부가세&취득세)
이 경우에 세입자의 ‘전입신고’는 안됩니다. 여기서 잠깐! 임대인이 일반 임대사업자를 냈는데 세입자가 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용하고 …
Source: rimetime.tistory.com
Date Published: 1/10/2021
View: 7334
오피스텔 일반임대사업자등록후 전입신고 할경우 – 아하
따라서 일반 오피스텔 과세 임대사업자를 등록한 후, 부가가치세 환급을 받은 후에 단순 공실이 아니고, 전입신고하여 본인이 거주할 경우 개인적 목적 …
Source: www.a-ha.io
Date Published: 12/14/2022
View: 3687
오피스텔 일반임대사업자 등록시 장단점
안녕하세요. 예비 건물주 기며기입니다. · 1. 부가세 환급 · 2. 주택수 미포함 · 1. 취득세 부과 · 2. 전입신고 및 실거주 불가 · 3. 10년 의무 …
Source: kimegi.co.kr
Date Published: 7/13/2022
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오피스텔 분양시 사업자 등록(일반임대사업자,주택임대사업자)
즉 사용승인이 떨어진 후에는 업무시설로 건축물대장에 표기됩니다. 업무시설이란 간단하게 생각하시면 “상가”라고 생각하시는게 편하실 겁니다. 전입신고 …
Source: angelcookie1004.tistory.com
Date Published: 3/9/2022
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주제에 대한 기사 평가 일반 임대 사업자 전입 신고
- Author: 공인중개사 라원진
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- Date Published: 2021. 3. 13.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=lnG9pM69KUE
주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록까지)
현재 부모님과 함께 거주하든 거주하지 않든 우리는 언젠가 부모님 곁을 벗어나야 합니다. 여러 가지 사정이 있겠지만 아마 직장이나 학교 때문에 타지로 가야 하는 경우가 대부분을 차지할 것이라고 생각되는데요. 이런저런 사유로 집을 나오게 되면 대부분 원룸이나 오피스텔에서 월세 생활을 시작하실 거예요. 원룸의 경우는 당연히 주거용이라는 생각이 드는데, 오피스텔 같은 경우는 주거용과 업무용이 혼합되어 있어 헷갈리는 분들이 계시더라고요. 주거용과 업무용으로 나뉘는 이유는 소유자가 어떤 사업자 등록했는지에 따라 달라지게 되는데요.
이번 포스팅에서는 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대한 차이점을 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
[목차]0. 들어가기 앞서
1. 주택임대사업자란?
2. 일반임대사업자란?
3. 무등록이란?
4. 각각의 차이점
오피스텔에서 주택임대사업자와 일반임대사업자가 무엇이 다른지 알아봅시다.
0. 들어가기 앞서
오피스텔의 건축물대장을 확인하면 용도에 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 적힌 경우가 있습니다. 주거용으로 적혀있다면 당연히 전입신고하여 주거용으로 사용해도 괜찮다고 생각이 들지만, 업무시설이라고 적혀있으면 어떻게 해야 할지 잘 모르신 분들이 계셨을 거예요. 결과부터 말씀드리자면 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 되어있어도 주거용, 업무용으로 둘 다 사용이 가능합니다. 이는 소유자가 주택임대사업자와 일반임대사업자 중 어떤 사업자를 냈는지에 따라 달라지게 됩니다.
1. 주택임대사업자란?
1) 정의
주택임대사업자란 오피스텔 등을 주거용으로 임대를 줄 목적으로 하며, 전입신고가 가능한 임대사업자입니다. 일부 조건을 충족하는 경우 취득세 및 재산세 감면 혜택이 있으며, 종합부동산세 계산 시 합산되지 않습니다. 또한, 주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 부가가치세 환급이 불가능합니다. 하지만, 전입신고 대상이기 때문에 주택 수에 포함이 된다는 단점도 있습니다. 주택임대사업자로 등록한 경우 계약서도 일반 계약서가 아닌 법으로 정해진 표준임대차계약서를 사용하여 계약을 해야 하고 전세보증금 반환보증도 의무적으로 가입해야 합니다. 또한, 계약 후 전월세 신고 및 관할 지자체에 임대 신고를 해야 합니다.
2) 세부내역
구분 내용 등록시기 준공일 or 취득일을 기준으로 2개월 이내 등록 등록기관 세무서, 관할 구청 · 시청 등 지자체 전입신고 가능 (주택 수에 포함) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 불가 취득세 60㎡이하인 경우 취득세 감면
(취득세 200만원 이하인 경우 면제, 취득세 200만원 초과인 경우 85% 감면) 보유세 전용면적 40㎡ 이하 면제
전용면적 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 50% 감면
전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 25% 감면
종합부동산세 합산 배제 종합소득세 연소득 2,000만원 이하인 경우 분리과세 신청가능
연소득 2,000만원 초과하는 경우 종합소득세 납부 임대의무기간 10년
2. 일반임대사업자란?
1) 정의
일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 없으며, 주택 수에 포함되지 않습니다. 임차인은 월세와 월세의 10%에 해당하는 부가세도 납부해야 합니다. 일반임대사업자는 관세사업자이기 때문에 취득세 4.6%를 납부해야 하며, 분양가 중 건물분에 대한 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 만약, 일반임대사업자로 등록을 하고 주거용으로 임대를 준다면 환급받은 부가세를 재납부하셔야 하기 때문에 주의하셔야 합니다.
2) 세부내역
구분 내용 등록시기 계약일로부터 20일 이내 등록 등록기관 렌트홈, 물건지 관할 세무서 전입신고 불가 (주택 수에 포함 안됨) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 가능 (건물분의 10%) 취득세 취득가액의 4.6% 보유세 재산세 과세 (토지 및 건물 분리과세)
종합부동산세 과세 제외 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 임대의무기간 10년
3. 무등록이란?
가끔 주택임대사업자와 일반임대사업자 모두 해당이 안 되는 분들도 계십니다. 건축물대장에는 업무시설로 되어있지만 주거용으로 임대를 내놓으며, 표준계약서가 아닌 일반 계약서를 사용해 계약을 체결합니다. 일반적인 주거용 건물과 마찬가지로 전입신고도 가능하고 월세에 대한 부가세를 납부하지도 않습니다. 주택임대사업자와 같이 관할 지자체에 임대 신고도 하지 않는데요.
이런 경우는 주택임대사업자 혹은 일반임대사업자의 임대의무기간이 끝나 아무 사업자도 내고 있지 않은 ‘무등록’ 상태입니다. 그렇기 때문에 주거용이나 업무용이나 소유자가 원하는 대로 임대가 가능한 것이죠.
4. 각각의 차이점
주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점에 대해 보시기 쉽게 표로 정리해드리겠습니다.
주택임대사업자 구분 일반임대사업자 준공일 or 취득일 기준 2개월 이내 등록시기 계약일 기준 20일 이내 세무서, 관할 지자체 등록기관 물건지 세무서, 렌트홈 가능 전입신고 불가 환급 불가 부가가치세 환급 환급 가능 (건물분의 10%) 60㎡이하인 경우 취득세 감면
(취득세 200만원 이하 면제)
(취득세 200만원 초과 85% 감면) 취득세 취득가액의 4.6% 전용면적에 따라 25% ~ 100% 감면
종합부동산세 합산 배제 보유세 재산세 과세
종합부동산세 과세 제외 연소득 2,000만원 이하 분리과세
연소득 2,000만원 초과시 납부 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 10년 임대의무기간 10년
이상으로 주택임대사업자와 일반임대사업자 그리고 무등록까지 자세히 알아보았습니다. 임대의무기간은 동일하게 10년이지만 각각의 임대사업자에 따라 혜택이나 세금적인 부분이 다를 수 있으니 잘 고민하시고 정하시는 것이 좋을 것 같습니다. 작성한 포스팅 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 다음에는 더욱 알찬 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.
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일반 임대사업자인데 임차인들이 계속 전입신고를 해서
공부상 용도가 상업용이라 하더라도, 해당 오피스텔에 임차인이 전입신고를 완료하였다면 실질적으로는 주거용으로 임대한 것으로 판단됩니다.
주거용으로 임대하는 오피스텔에 대해서는 부가세가 과세되지 않으므로, 주택임대소득에 대한 사업장현황신고 및 종합소득세 신고만 이행하시면 됩니다.
기존에 신고납부한 부가가치세에 대해서는 해당기간에 대한 주거용 입증가능 여부, 주택수 기산에 따라 추가적으로 발생하는 과세문제 등을 종합적으로 고려하여 경정청구를 검토해보시길 바랍니다.
오피스텔을 임대하여 거주하려고 하는데 임대인이 전입신고를 못하게 합니다. 어떻게 해야 할까요?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
직장인 A 씨에게는 고민이 하나 생겼습니다.
회사와 가깝고 주변 시설도 좋은 역세권에 오피스텔이 있어서 계약을 하려고 하니 임대인이 전입신고를 하면 안 된다는 특약을 임대차 계약서에 꼭 집어넣어야 한다고 합니다.
어디선가 전입신고를 해야지 된다는 말을 들어본 것 같은데 임대인은 왜 전입신고를 못하게 하는 것인지 궁금해지기도 하고 전입신고를 안 하면 어떤 불이익을 당할까 걱정이 돼서 임대차 계약을 할까 말까 고민하고 있습니다.
임대인 입장에서는 역세권에 시설도 좋기 때문에 언제든지 새로운 세입자를 구할 수 있고 나가고 싶을 때 나갈 수 있기 때문에 전입신고를 하지 말고 살다가 나가면 되는 것이라고 자꾸 이야기를 하면서 계약을 하자고 합니다.
또한 전입신고를 안 하면 보증금과 월세도 어느 정도 깎아 준다고 하니 임차인은 더욱 고민이 되기 시작하였습니다.
그래서 일단 계약을 하고 거주를 하다 보니 회사 동료가 전입신고를 하지 않으면 보증금을 지킬 수 없다는 말을 하여 임대인에게 전입신고를 하겠다고 이야기를 했더니, 임대인은 분명 계약서에 전입신고 불가라는 조항을 넣었기 때문에 전입신고를 하면 계약위반으로 전입신고를 할 경우 손해배상을 청구한다고 합니다.
임차인은 이러지도 저러지도 못하고 고민만 하고 있는데 왜 이렇게 임대인은 전입신고를 못하게 하는 것일까요?
답은 간단합니다.
임대인이 오피스텔을 업무용을 분양받았을 경우 주택임대사업자가 아니라 일반 임대사업자로 신고하게 되면 분양가중 10%를 부가세로 환급받을 수 있는데, 이렇게 분양받은 업무용 오피스텔을 주거용을 사용하면 이미 받은 부가세를 반환해야 하기 때문에 전입신고를 못하게 하는 것입니다.
또한 이번 정부 들어와서 각종 취득세, 보유세, 양도세 등 주택 관련 세금들이 많이 오르게 되었는데, 이미 다른 주택이 있어 오피스텔까지 주택으로 포함될 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 등에서 중과세를 물어야 하기 때문에 업무용 오피스텔로 분양받은 분들이 전입신고를 못하게 하는 것입니다.
즉 공시 가격 5억원인 주택을 보유하고 있으면서 공시가격 3억 원 이사의 오피스텔을 구입하였다면 다주택자로 분류돼서 종합부동산세 중과를 부과해야 합니다.
또한 일반 주택 1채를 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 1채 보유하게 되면 1가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.
임차인 입장에서는 전입신고와 확정일자를 받고 거주를 해야지만 주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하게 되어 우선변제권을 획득할 수 있어 보증금을 지킬 수 있기 때문에 반드시 전입신고를 해야 합니다.
전입신고 + 확정일자 + 거주, 이 3가지를 모두 만족해야 우선변제권이 생기고, 이중 하나인 전입신고를 하지 않게 되면 우선변제권을 받을 수 없기 때문에 만약 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다.
이렇게 임대인이 전입신고를 못하게 할 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요?
방법이 아예 없는 것은 아닙니다.
임차인 입장에서는 보증금을 지키기 위해서 임대인에게 전세권 설정을 요구할 수 있습니다.
전세권은 임차인이 전입신고 없이 우선변제권을 얻을 수 있는 방법 중 하나인데, 문제는 임대인이 동의를 해주어야 한다는 것입니다.
전세권 설정 시 문제는 비용이 발생된다는 것인데, 전세보증금의 0.002%와 지방교육세(등록세의 20%), 등기신청 수수료(1만 5천 원)와 법무사 수수료(셀프 등기도 가능)가 필요합니다.
예를 들어 보증금이 3억이라고 하면 등록세 60만 원, 지방교육세 12만 원, 수수료 1만 5천 원 등 법무사 수수료를 제외한 735,000원이 발생되는 것입니다.
전세권 설정 비용은 대부분 임차인이 납부해야 하기 때문에 이 비용과 나중에 전세권 설정 취소 비용도 들어가게 됩니다.
간혹 전입신고 불가 특약이 있지만, 임차인이 임대인 몰래 전입신고를 하는 경우도 있습니다.
이럴 경우에 임대인은 자신도 모르는 사이에 다주택자가 되어 손해를 보는 경우가 생길 수도 있습니다.
그래서 이를 방지하기 위해 사업자등록증이 있는 임차인에게만 임대하는 경우도 있습니다.
이렇게 임대인 몰래 전입신고를 하면 임차인은 어떻게 될까요?
판례에 따르면 전입신고는 임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건으로 이를 막는 특약은 임차인에게 불리한 내용이기 때문에 법적인 효력이 없는 경우가 많습니다.
물론 임대인에게는 피해가 가지만 사회적 약자인 임차인을 보호하는 방향으로 판례가 나오는 것입니다.
이런 문제를 해결하기 위해서 임대인은 업무용 오피스텔이나 상가를 임대할 때는 반드시 사업자등록증이 있는 임차인을 구하면 전입신고 문제를 해결할 수 있고, 임차인 입장에서는 임대인과 합의하여 전세권 설정이 가능한지 먼저 확인하고 계약을 하면 서로가 좀더 원만한 계약을 체결할수 있을 것 같습니다.
자기의 욕심으로 다른 사람에게 피해를 주기보다는 해결할수 있는 방향으로 하는 것이 좋을 것 같습니다.
이번 시간에는 전입신고 불가인 오피스텔을 계약할 때 주의할 점에 대하여 알아보았습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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그리드형(광고전용)
오피스텔 일반임대사업자&주택임대사업자(feat.부가세&취득세)
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일반적으로 아파트의 경우에는 주거용으로만 사용하기 때문에 판단이 어려운 점이 없습니다.
하지만, 오피스텔은 어떻게 사용하느냐에 따라서 업무용 오피스텔인지 주거용 오피스텔인지 달라지게 됩니다.
일반 임대사업자를 내고 임대를 하는 경우에는 상가나 사무실처럼 업무용으로 오피스텔을 이용한다고 생각하시면 됩니다. 이 경우에 세입자의 ‘전입신고’는 안됩니다.
여기서 잠깐!
임대인이 일반 임대사업자를 냈는데 세입자가 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용하고 있고 전입신고도 하게 된다면 어떻게 될까요?
오피스텔을 업무용이 아니라 주거용으로 사용하는 꼴이니 일반 임대사업자로 신고한 임대인에게는 벌금 및 과태료가 부과될 수 있고 일반 임대사업자로 등록을 하면서 건물에 대한 부가세 환급을 받았다면 부가세 환수조치가 내려질 수도 있습니다.
그렇기 때문에 어떻게 사용할지 잘 생각해보시고 용도에 맞게 임차인도 구하시는 게 좋습니다.
일반임대사업자 주택임대사업자 신고형태 관할세무서 일반과세자 신청 시.군.구 주택과 임대용도 업무용(사무실) 주거용(주택) 등록시기 계약일로부터 20일 이내 취득일(준공일)로부터 60일 이내 의무기간 10년(중간에 포괄양도 가능) 4년(기간 만료전 양도시 취득세 감면 추징) 임대방법 세입자 전입신고x
(사업자등록, 전세권설정) 세입자 전입신고 o 주택수 미포함 포함 의료보험 지역의료보험과 국민연금 납부
(임대소득 상관없음) 지역의료보험과 국민연금 납부
(임대소득 2천만원 초과시) 세금 취득세 분양가 4.6%
(취득세4%, 교육세0.4%, 농특세0.2%) 전용 60 ㎡이하 면제
(200만원 초과시 85%감면)
전용 60 ㎡초과80 ㎡이하
(8년이상장기임대목적으로20호이상취득한경우50%감면)
재산세 토지·건물 분리과세
(토지 0.2~0.4% / 건물 0.25%) 단기임대(4년)
60 ㎡ 이하 50% 감면
60-85 ㎡ 이하 25%감면
장기임대(8년)
40 ㎡이하면제
40-60 ㎡이하75%감면
60-85 ㎡이하50%감면
※2021년 12.31일 까지 (2호이상 등록시)
종합부동산세 비과세 합산과세
기준시가 6억원이하 합산 배제
(비수도권의 경우 3억원 이하) 소득세 매년 5월 종합소득세 신고 2천만원 이하 분리과세
(기본공제 : 400만원)
필요경비율 60% 부가가치세 건물가액의 10% 환급
임차인의 부가세 10% 신고 납부 부가세 환급불가
부가가치세 신고의무 없음 양도소득세 양도시 일반세율 6~42% 주택수에서 제외
(거주주택 양도시 최초 1회 비과세)
기존에는 주택임대 사업자가 장기임대주택을 갖고 있는 상태에서 본인이 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때에는 1가구 1 주택으로 간주하여 횟수 상관없이 양도세 비과세 혜택을 받았었습니다.
하지만 앞으로는 주택임대 사업자가 최초 거주주택을 양도하는 경우 1회에 한해서만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
주택임대사업자의 혜택이 점점 줄고 있는 상황입니다. 주택임대사업자를 하고 계신 분들은 계속해서 바뀌는 정책 시행일들에 따라 해당 법을 잘 확인하시고 본인에게 유리한 절세를 하시는 것이 좋겠습니다.
더욱더 복잡해지는 다주택자들에 대한 양도세로 인해서 다주택자분들이 어려움을 겪고 계신데요
양도 도세 관련하여 보다 정확한 세무상담은 전문 개인 세무사를 통해 상담받으시는 것을 추천드립니다.
※주거용 오피스텔을 사업자를 내지 않고 본인이 주거용으로 사용하면 주택으로 보게 됩니다.
이때, 1세대 1 주택으로 2년 보유(조정지역은 2년 거주)하고 매매(양도)하면 양도소득세가 비과세 된답니다.
(단, 본인이 주거용으로 사용을 하더라도 오피스텔의 취득세는 4.6%입니다.)
지난 번에 소개드렸던 포스팅들과 함께 읽으시면 좋습니다.
이상 시간의 밀도 ‘시밀’이었습니다😊
2020/05/04 – [부동산 메모] – 주택임대사업자 등록에도 두가지가있다?
2020/04/29 – [부동산 메모] – 오피스텔 무주택?유주택? 청약제도부터 알아보자!
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오피스텔 일반임대사업자등록후 전입신고 할경우
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
부가가치세 공제와 관련된 사항은 세무서 관할입니다. 따라서 일반 오피스텔 과세 임대사업자를 등록한 후, 부가가치세 환급을 받은 후에 단순 공실이 아니고, 전입신고하여 본인이 거주할 경우 개인적 목적으로 사용한 것으로 보아 환급받은 부가가치세를 도로 납부하는 것입니다.
과태료 대상은 아니며 개인적으로 사용한 날이 속하는 과세기간에 부가가치세를 납부하는 것이며, 만약 부가가치세를 납부하지 않고 추후 세무서로부터 발각이 된다면 무신고가산세(미납세액의 20%)와 납부지연가산세(연 9.125%)도 납부해야 합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
오피스텔 일반임대사업자 등록시 장단점
오피스텔 투자 시 꼭 알아야 할 정보
임대사업자 종류에 따른 세금정보
‘일반임대사업자’
안녕하세요. 예비 건물주 기며기입니다.
정부의 아파트 규제가 강해지면서 투자자들이 새로운 곳으로 눈을 돌리기 시작했습니다.
바로 규제가 아파트에 비해 조금 덜한 오피스텔입니다.
부동산 투자에 있어서 가장 어려운 것이 세금에 대한 부분입니다.투자를 하기 전에 세금에 대한 부분도 수익률에 꼭 포함을 해서 이익에 대한 부분을 계산하고 투자를 진행해야 합니다.오늘은 오피스텔 투자 시 꼭 알아야 하는 임대사업자 종류별 세금 정보를 알아볼게요.
오피스텔 임대사업자 종류
임대사업자란, 민간임대주택에 관한 특별법에 의해서 임대 목적으로 제공하는 주택에 대한 사업자를 내는 것을 말합니다.
쉽게 이야기해서 임대업으로 돈을 벌면 사업자로 등록해서 세금을 내라는 이야기입니다.
오피스텔 분양을 받은 뒤 아래와 같이 세 가지의 선택을 할 수 있습니다.
1. 일반임대사업자
: 오피스텔을 주거용이 아닌 사무실 용도로 사용할 때 등록하는 임대사업자
2. 주택임대사업자
3. 무등록
투자자의 상황에 따라 장점과 단점이 있기 때문에 본인의 상황에 맞는 임대사업자 종류를 선택하시면 됩니다.
오피스텔 투자 첫 번째 임대사업자의 장단점에 대해서 알아보겠습니다.
오피스텔 일반임대사업자 장점
1. 부가세 환급
건물지분에 대해서 10%의 부가세를 돌려받을 수 있습니다.
분양받은 후 20일 이내에 일반임대사업자를 등록한 뒤 중도금 납입시 마다 부가세를 환급받습니다.
이때 20일이 지나면 부가세 환급이 되지 않으니 분양 계약 후 바로 임대사업자 등록이 필요합니다.
일반임대사업자 등록 후 중도금 납부 영수증으로 부가세 환급을 신청하셔야 합니다.
일반임대사업자 신고 및 부가세 환급 신청 방법은 세무서에서 신청하거나 홈텍스에서 간편하게 신청 가능합니다.
2. 주택수 미포함
일반임대사업자는 사무실 용도로 사용하기 때문에 주택수에 포함되지 않습니다.
그래서 청약 신청 시 1 주택으로 포함되지 않으며, 종합부동산세 납부를 하지 않아도 됩니다.
오피스텔 일반임대사업자 단점
1. 취득세 부과
당연한 이야기겠지만 주택임대사업자와 다르게 일반임대사업자는 4.6%의 취득세가 부과됩니다.
2. 전입신고 및 실거주 불가
오피스텔로 이용하는 일반임대사업자로 세입자가 전입신고를 할 수 없습니다.
세입자가 전입 신고를 하게 되면 임대인에게 과태료와 부가세를 환급해야 합니다.
그래서 세입자를 받을 때 신경 쓸 부분이 많습니다.
3. 10년 의무 임대기간
10년간 의무적으로 임대기간을 준수해야 합니다.
중간에 포괄양도 가능하기는 합니다.
이 부분은 다음에 다루어 보도록 하겠습니다.
오피스텔 일반임대사업자 개인 의견
저는 부동산 전문가가 아니라 실제 투자하면서 공부한 내용이므로 저의 생각은 참고만 부탁드립니다.
오피스텔을 분양받았을 경우 일단 일반임대사업자로 등록하여서 부가세를 환급받는 것이 좋습니다.
중도금은 보통 대출을 통해서 납부하기 때문에 계약금만 있으면 오피스텔 분양권에 투자 가능합니다.
또한, 은행에서 내는 중도금에 대한 부가세 환급을 계속 받기 때문에 실제로 투자금은 점점 줄어들게 됩니다.
그리고 오피스텔이 완공된 후 취득을 할 때 주택임대사업자로 할지 일반임대사업자로 할지 다시 결정할 수 있습니다.
취득 후 주택임대사업자로 변경했다면 부가세 환급 분은 반납해야 하지만 취득세를 감면받기 때문에 크게 타격이 있지는 않을 것 같습니다.
일반임대사업자를 유지할 경우 목적에 따라 향후 처우가 달라질 것 같습니다.
오피스텔의 시세차익이 목적이지만 이미 다주택자여서 종합부동산세가 걱정이라면 일반임대사업자 등록이 가장 좋은 방법인 것 같습니다.
일반임대사업자의 오피스텔은 주택수에 미포함되기 때문에 양도 시에도 양도세 관련 절세 혜택이 있습니다.
일반임대사업자로 일정기간 임대를 주고 추후 매도 시에 포괄양도를 통해 오피스텔을 매도하여 시세차익을 보는 것이 맞을 것 같습니다.
다만, 세입자를 구하는 데에 있어 주택임대사업자보다는 어려움이 있을 것으로 예상됩니다.
결국 이경우는 수요가 많은 도심지역 역세권일 경우 시세차익이 높고 수요자가 많은 오피스텔일 때 해당이 될 것 같아요.
10년 의무임대기간을 유지하면서 임대수익이 목적이라면 사실 일반임대사업자보다는 주택임대사업자가 더욱 이득이 된다고 생각합니다.
이 부분은 주택임대사업자를 알아볼 때 다시 다뤄 보겠습니다.
오피스텔 주택임대사업자 등록 시 장단점
◆2021년 달라진 정보 양도소득세 알아보기
겸이의 부동산 정보와 일상
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안녕하세요. 겸이입니다.
오늘은 오피스텔 분양에 대해 알아보려고 합니다.
주택에 대한 막대한 세금체계가 잡히고
오피스텔에 눈을 돌려 분양받으시는 분들
매수하시는 분들이 많은 요즘인데요.
제 주변에도 이제는 84타입의 오피스텔들이
분양을 시작하고, 준비하고 있습니다.
오피스텔의 경우 태생이 업무시설이기 때문에
사용용도에 따라 차이점이 있는데요.
분양받으실 때 무턱대고 분양받으시는 분들이 계셔서 글을 한번 적어볼까 합니다.
오피스텔 분양받을 때 “업무용도로의 임대 or 주거용으로의 임대”
오피스텔의 경우 태생이 업무시설입니다. 즉 사용승인이 떨어진 후에는 업무시설로 건축물대장에 표기됩니다.
업무시설이란 간단하게 생각하시면 “상가”라고 생각하시는게 편하실 겁니다.
전입신고가 불가하며, 업무용도로 사용을 하시는 오피스텔입니다.
임차인은 사업자등록을 하실분이 임차 하셔야 하며, 주거용도로는 사용하면 안되는 것이”일반임대사업자”등록을 한 오피스텔입니다.
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자, 이부분에서 가장 큰 문제가 있죠.
분양사무실,분양홍보관에 들어가 앉아서 이야기를 듣고 난 후, “부가세 환급을 받을 수 있습니다” 라는 말이 들리실 거에요.
이말이 뭐냐, 사업하시는 분들은 아시겠지만, 일반사업자의 경우 부가가치세 신고를 하게 됩니다.
상가의 경우도 같은 경우 입니다. 분양을 하면 건물분에 대한 부가가치세가 분양금액에 포함되어 있죠.
이 부분을 환급 받으라는 것인데, 이부분을 환급 받으려면 “일반임대사업자 등록”을 진행해야합니다.
자 위에서 말한 것처럼 일반임대사업자의 경우는 전입신고가 불가능합니다.
여기서 오피스텔 임차인 대부분은 주거용으로 사용하는 경우가 많으시죠?
임차인의 입장에서는 주거용으로 사용하고 전입신고,확정일자를 부여받고 임대차보호법의 적용을 받으려고 합니다.
당연히 자신의 임차보증금을 보호받아야 하니까요.그런데 일반임대사업자의 경우 “전입신고”자체가 되질 않으니 임대문제가 생기는 경우가 있죠.
그 와중에 “저는 전입안해도 됩니다” 라는 임차인분들이 계신데요.그런분들께는 뭐라 하지 않습니다. 자신의 보증금 보호받길 원하지 않는 분들 이라고 생각하죠.아시면 다른곳에 청약을 넣으려고 하시는 분들, 부양가족점수 때문에 하지 않으시려는 분들 등등 다양한 분들이 있습니다.
다만, 주택수포함 여부 때문에 “일반임대사업자”등록을 진행하시는 분들도 있습니다.현재는 민간주택임대사업자(면세사업자),무등록의 경우 오피스텔도 주택수에 포함하고 있습니다.
(분양시기에 따라 포함이 되냐 안되냐는 달라집니다 – 확인필요)
자 여기까지는 “오케이”라고 해볼게요.임차인의 입장에서는 보증금 낮은 “일반임대사업자”호실을 찾아서 계약하면 되니까요.여기서 임대인은???임대인에게 피해는 없을까요???
“가장 중요한 것은 투자금액도 중요하지만, 어떻게 오피스텔을 분양받아서 임대를 놓아야 할지” 를 생각해 보셔야 합니다.
주택임대사업에 관해서도 한번쯤 들여다 보고 생각을 해보시는게 좋으실 것 같습니다.
다음은 주택임대사업자 및 면세사업자에 관해 한번 들여다 보겠습니다.
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