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과연 부동산 구두계약 법적 효력이 있을까? – 법률사무소덕승재
효과가 있다고 생각하시고 계실 텐데요. 구두계약도 계약 형태의 하나로. 이 또한 계약서 작성하는 것과 마찬가지이며. 계약 효력을 가지고 있다는 점을. 기억해두시면 …
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01화 말로한계약도유효한가요 – 브런치
구두계약의 효력 | 최근 의뢰인으로부터 전화를 받았습니다. 지인이 운영하는 인테리어 공사업체에 병원 인테리어 공사를 맡겼는데 공사를 진행하면서 …
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[업무칼럼] 송파변호사가 알려주는 구두계약 입증을 위한 녹취증거
송파변호사가 알려주는 구두계약 입증을 위한 녹취증거 안녕하세요. 부동산전문변호사 허윤호 변호사입니다. 말…
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구두계약도 법적 효력이 인정될까요? – 뉴스매거진
법원도 “민법상 소비대차는 당사자 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 …
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구두계약의 법적효력 – 한국일보
예를 들어 부동산 소유권 이전에 대한 구두 계약을 토대로 매수자 … 또 하나 구두 계약서와 서면 계약서의 법적 효력 차이점 중에 기억하여야 할 …
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캐나다 계약법 <2> 구두계약의 법적 효력 – 밴쿠버 조선일보
이번 칼럼에서는 많은 분들이 궁금해 하시는 구두계약의 법적 효력에 대해서 다루고자 합니다. 가끔씩 한국드라마를 보다 보면 소송과 관련된 내용이 곧 …
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구두계약 효력, 파기, 위약금(+문자, 녹음, 내용증명)
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Source: www.mylawstory.com
Date Published: 8/27/2021
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주제에 대한 기사 평가 구두 계약 효력
- Author: 법무법인 정의
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- Date Published: 2020. 4. 2.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=e-tfz9Kds9Y
01화 말로한계약도유효한가요
확실하게 보증금을 지키는 방법
안전한 명의대여는 없다
최근 의뢰인으로부터 전화를 받았습니다.
지인이 운영하는 인테리어 공사업체에 병원 인테리어 공사를 맡겼는데
공사를 진행하면서 자꾸 추가 공사대금을 달라고 하고,
정해진 공사시일도 지키기 않아 약속한 시점에 병원을 오픈하지 못해
큰 손해를 입었다는 내용이었습니다.
그런데 지인이 운영하는 업체와 계약을 체결하다보니
업체와 계약서를 따로 작성하지 않았는데
그래도 법적으로 계약내용의 이행 또는 계약이 제대로 이루어지지 못한 것에 대한
손해배상을 청구할 수 있겠냐는 내용이었습니다.
이 사건에서 가장 중요한 문제는 “계약의 내용이 무엇인가”에 관한 것인데
말로체결한계약도 효력이 있는지
생활속에서 말로체결한계약이 문제되는 경우
구두계약의 성립 및 계약의 내용
구두계약의 효력을 인정하거나 혹은 부정하고 싶은 경우
에 대해 알아보겠습니다.
#1 말로체결한계약의 효력
말로 체결한 계약은 ‘구두계약’이라고 표현하기도 합니다.
말로 체결한 계약은 당사자 사이에 계약을 체결하였는데
그 내용을 계약서로 작성하거나 혹은 문서로 남기지 않고
말로만 정한 계약을 의미합니다.
일반적으로 잘 아는 사람과 계약을 체결하는 경우에
계약의 내용을 문서로 남기지 않고
좋은게 좋다는 마음으로 구두로 계약을 체결하기도 합니다.
그러나 계약이 성공적으로 이행 또는 완성될 경우에는
이런 방식으로 체결한 계약이 문제되지 않지만
만약 계약 진행 과정 중에 예상하지 못한 문제가 발생하면
이 때는 이 계약의 방식으로 인해
정당한 권리를 주장할 수 없게 되기도 합니다.
우리 민법은 계약의 종류를 15가지로 구분하고 있는데, 이 중 현상광고라는 계약의 형식 외에는
낙성계약을 원칙으로 하고 있습니다.
여기서 낙성계약이란 당사자 사이의 의사표시가 합치하기만 하면 계약이 성립하고
그 밖에 다른 형식이나 절차를 필요로 하지 않는 계약을 의미합니다.
따라서 말로만 하는 계약도 낙성계약에 속합니다.
“이런 내용의 계약을 체결하자”고 말해서, 상대방이
“그래” 대답하는 것만으로도 계약이 이미 체결된 것이라고 보는 것입니다.
이에 관하여 법원도
우리 민법은 계약의 체결에 있어서 낙성주의를 취하고 있으므로
구두계약도 서면계약과 동일한 효력을 지닌다.
고 하여 구두계약의 효력을 인정한 바 있습니다.
(서울중앙지방법원 2015. 6. 11 선고 2014가합37854 판결 참조)
#2 구두계약이 문제되는 경우
일상생활 속에서 구두계약이 문제되는 경우에 대해 알아보겠습니다.
크게는 계약서를 작성하지 않고 말로만 계약이 체결된 경우 모두 구두계약에 해당하지만
특별히 구두계약이 문제되는 계약의 유형들이 있습니다.
먼저, 돈을 빌려주는 계약을 소비대차라고도 말하는데, 소비대차란
“당사자 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고
상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약”을 의미합니다.
법원은 이러한 소비대차계약이 낙성계약이므로,
돈을 빌린 사람이 현실로 금전 등을 수수하거나
현실의 수수가 있은 것과 같은 경제적 이익을 취득하여야만
소비대차가 성립하는 것은 아니다
라고 판시한 바 있습니다.
즉, 금전을 실제로 수수하지 않더라도 돈을 빌렸을 때 소비대차가 성립하는 것입니다.
(대법원 1991. 4. 9 선고 90다14652 판결 참조).
그리고 공사계약의 경우 공사목적물과 공사기간, 공사대금 등이 정해지고,
이에 대해 계약당사자들이 합의를 하는 경우 계약이 성립된 것으로 보게 됩니다.
그런데 이후에 공사의 대상 및 공사대금의 액수 또는 공사기간 등의 문제에 있어
계약 당사자 사이의 의견의 차이 또는 분쟁이 생기면
구두로 체결한 계약의 경우 그 입증이 어렵기 때문에 분쟁의 해결이 어려운 경우가 있습니다.
보험계약에 관하여 법원은,
보험계약의 성립 여부라든가 보험계약의 내용 등은
그 증거증권만이 아니라
계약 체결의 전후 경위 등을 종합하여 인정할 수 있다
고 판시한 바 있는데, 위 내용을 보면 보험계약도 구두로 체결될 수 있는 계약에 해당합니다.
(대구지방법원 2009. 5. 28 선고 2008가단102544 판결 참조)
또한 토지나 물건을 교환하기로 하는 계약(교환계약)에 관하여서도 법원은,
교환계약은 당사자간에 청약의 의사표시와 그에 대한 승낙의 의사표시의 합치로 성립하는 이른바 낙성계약으로서 서면의 작성을 필요로 하지 아니한다.
고 판시한 바 있으므로, 교환계약도 구두로 체결되더라도 그 효력을 인정받을 수 있는 계약에 해당합니다.
그리고 구두계약은 근로계약 등을 체결할 때에도 성립할 수 있습니다.
#3 구두계약의 성립 및 계약의 내용
법원은, 구두계약의 효력은 인정하면서도 구두계약이 성립되기 위한 조건에 대해 다음과 같이 이야기 하고 있습니다(대법원 1992. 10. 13 선고 92다29696 판결 참조).
청약의 의사표시는 그 내용이 이에 대한 승낙만 있으면 곧 계약이 성립될 수 있을 정도로 구체적이어야 하고,
승낙은 이와 같은 구체적인 청약에 대한 것이어야 할 것이며,
이 경우에 그 승낙의 의사표시는 특별한 사정이 없는 한 그 방법에 아무런 제한이 없고 반드시 명시적임을 요하는 것도 아니다.
따라서 계약의 내용이 구체적이고, 승낙또한 그 구체적인 계약 내용에 관한 것이기만 하면 구두계약이 성립되었다고 보고 그 효력을 인정받을 수 있습니다.
다만, 구두계약이 계약당사자 사이에 문제되었을 때 서로의 주장에 차이가 있기 때문에
구두계약의 존재에 관하여 법원에서 소송을 하는 경우에는
‘이러이러한 내용의 계약을 체결하였다’고 주장하는 사람이
자신이 주장하는 내용에 관하여 녹음, 계약내용을 아는 증인 등의 방법으로 증거를 제시해야합니다.
만약, 이러한 증거를 전혀 제출하지 못하면 구두계약의 내용을 인정받기 어렵기도 합니다.
그리고 법원이 계약내용을 해석할 때, 계약의 내용이 문서로 작성된 경우에는 크게 문제되지 않지만
만약 문서로 작성된 계약서의 내용이 불분명하거나
이번 사건 처럼 계약서 자체가 없는 구두계약이 체결되었을 때에는
계약의 내용을 다음과 같이 해석합니다(대법원 1993. 10. 26 선고 93다3103 판결 참조).
계약당사자간에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우
그 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 할 것이지만, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 문언의 내용과 그 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 그 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하는 것이고 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다.
즉, 문언의 내용이 명확하지 않은 경우에 법원은
계약이 이루어지게 된 동기 및 경위
당사자가 그 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사,
거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 계약의 내용을 해석하게 됩니다.
#4 구두계약의 효력을 인정/부정하려면
어떤 구두계약이 존재한다고 할 때,
구두계약의 내용은 계약당사자들에게 유리할 수도 있고 불리할 수도 있습니다.
이 때 계약당사자들이 취할 수 있는 행동에 대해 알아보고자 합니다.
계약의 내용이 자신에게 유리한 경우 계약당사자는,
구두계약의 내용을 입증하는 증거를 제출하거나
계약의 동기 및 경위 , 목적 등을 자세히 설명하여
구두계약의 존재 및 구두계약의 내용을 입증하여
구두계약의 존재를 적극적으로 증명하여 효력을 인정받을 수 있습니다.
반면, 계약의 내용이 자신에게 불리한 경우 계약당사자는.
구두계약을 체결한 사실이 없고,
계약서로 작성된 계약의 내용이 없다는 것
그리고 계약이 체결되었더라도 계약의 내용이 상대방이 주장하는 것과 다르다
는 내용을 주장하여 구두계약의 존재 자체를 부정하거나
구두계약에서 자신에게 불리한 내용의 계약의 내용이 없었다는 사실을 주장하면 됩니다.
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구두계약도 법적 효력이 인정될까요?
유준구 법무법인(유한) 주원 변호사
회사원 A씨는 회식을 마치고 직장 동료 5명과 함께 복권방에 갔습니다. 복권에 당첨될 리가 없을 것이라 생각했던 A씨는, 만약 1등이 되면 그 자리에 있던 동료들에게 당첨금의 10%씩을 주기로 약속하며 로또를 구입했습니다. 그런데 그 주 주말 결과를 확인해보니 A씨가 샀던 복권이 1등에 당첨이 되어 10억 원이 넘는 금액을 수령하게 되었습니다. 뛸 듯이 기뻐하던 A씨는 순간 복권을 사면서 그 자리에 있던 동료들에게 당첨금 중 10%에 해당하는 금액을 각각 주기로 약속했던 사실을 떠올렸습니다. 과연 A씨는 당첨금 중 일부를 직장 동료들에게 주어야 할 의무가 있을까요?
민법에는 총 15가지의 전형계약이 규정되어 있으며, 이 중 현상광고를 제외한 나머지 계약의 형식들은 낙성계약을 원칙으로 하고 있습니다. 낙성계약이란 ‘당사자 사이의 의사표시가 합치하기만 하면 계약이 성립하고 그 밖에 다른 형식이나 절차를 필요로 하지 않는 계약’을 의미합니다. 법원도 “민법상 소비대차는 당사자 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 이른바 낙성계약이다.”라고 하여 구두계약의 효력을 인정하고 있습니다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2015다73098 판결 등).
다만 구두로 약속했다고 하여 모두 법률상 효력이 인정되는 것은 아닙니다. 법원은 교환계약의 성립 여부가 문제된 사안에서 “교환계약은 당사자간에 청약의 의사표시와 그에 대한 승낙의 의사표시의 합치로 성립하는 이른바 낙성계약으로서 서면의 작성을 필요로 하지 아니하고, 그 청약의 의사표시는 그 내용이 이에 대한 승낙만 있으면 곧 계약이 성립될 수 있을 정도로 구체적이어야 하고, 승낙은 이와 같은 구체적인 청약에 대한 것이어야 할 것이며, 이 경우에 그 승낙의 의사표시는 특별한 사정이 없는 한 그 방법에 아무런 제한이 없고 반드시 명시적임을 요하는 것도 아니다.”라고 하여, 구두계약을 이루는 청약과 승낙이 구체적인 계약의 내용에 대한 것이어야 한다고 판시한 바 있습니다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다29696 판결).
그렇다면 A씨는 이상의 논리에 따라 직장 동료들에게 당첨금을 나눠줘야 할까요? A씨는 동료들에게 아무런 대가 없이 당첨금을 주기로 약속했으므로 이는 무상증여에 해당하는바, 민법은 무상증여에 대해서는 별도의 규정을 두고 있습니다. 즉, 민법 제555조는 ‘증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다.’고 규정하고 있는바, 증여는 낙성계약이기는 하나 서면에 의하지 않은 경우에는 언제든지 해제할 수 있습니다. 따라서 A씨는 자신의 의사를 철회하고 당첨금을 나눠주지 않을 수 있습니다.
캐나다 계약법 <2> 구두계약의 법적 효력
지난 칼럼에서는 계약의 성립요건에 대해서 간략하게 설명을 드렸습니다. 이번 칼럼에서는 많은 분들이 궁금해 하시는 구두계약의 법적 효력에 대해서 다루고자 합니다.
가끔씩 한국드라마를 보다 보면 소송과 관련된 내용이 곧 잘 나오곤 합니다. 주로 나오는 줄거리 중의 하나로 지인을 위해서 빚보증을 섰다가 경제적인 어려움에 처하게 된 가장(家長)과 그 가족에 대한 얘기도 곧잘 나오고 오랜 시간 동안 서로를 호형호제(呼兄呼弟)하던 사이의 선후배(先後輩)나 친구들간에 상대방의 말만을 믿고 계약서를 작성하지 않고서 큰 일을 추진했다가 나중에 큰 낭패(狼狽)를 당하는 경우 등입니다.
무엇보다 상대방에 대한 신의(信義)를 가지고 일을 진행하다 큰 곤경에 처한 극 중 주인공에게 신의를 배반한 악인(惡人)이 내뱉는 전형적인 대사는 다음과 같습니다.
“계약서 있어? 없쟎아? 계약서를 작성하지 않았으면 아무 소용이 없어. 왜냐하면 법적 효력이 전혀 없으니까” “법대로 해! 법대로. 문서로 된 증거 있어?” “법원에서 누가 네 말을 믿어 주겠어?” 우리들 대부분은 이러한 드라마 속의 악인이 내뱉는 위와 같은 전형적인 대사를 들으면서 공분(公憤)하게 됩니다.
그렇다면 현실에서도, 무엇보다 캐나다에서 문서를 통해서 작성하지 않은 구두계약은 아무런 법적효력이 없을까요? 먼저 간단하게 답변을 드리면 “그렇지 않다”입니다. 즉, 법적으로 유효한 계약서를 만드는 데 있어서 꼭 서면으로 작성하고 양자가 서명을 해야만 하는 것은 아닙니다. 지난 번 칼럼에서 설명을 드린대로 계약이 성립되기 위한 주요요건인 청약, 승낙 및 약인 등이 갖춰졌다면 비록 서면이 아닌 말을 통해서 맺은 계약이어도 분명히 법적효력을 갖춘 계약이 성립되는 것입니다.
하지만, 영미법에는 한국에서 통상적으로 사기방지법(詐欺防止法)이라고 번역을 하는 Statute of Frauds라는 법이 있습니다. 간략하게 설명을 드리면 해당 법에서 명시된 계약의 경우에는 반드시 문서로 작성을 해야만 법적인 효력(enforceable)이 있다는 내용입니다. 이와 같은 Statute of Frauds는1677년에 영국에서 처음으로 제정되었으며 이후 캐나다, 호주, 뉴질랜드 등의 영연방 국가들과 미국의 여러 주(州)에서 채택되었다가 일부 국가 및 지역에서 폐지가 된 경우도 있습니다.
Statute of Frauds에 대해서 간략하게 설명을 드리면 특정 유형의 계약은 서면으로 작성되어야 하며 반드시 당사자들의 서명을 해야 한다는 것입니다. 특정 유형의 계약에는 다음이 포함됩니다. ▲유언집행인(executor)의 개인자금으로 상속재산(estate)의 부채를 납부하는 경우의 계약 ▲타인의 채무를 보증하거나 타인의 불법행위(torts)와 관련된 의무를 책임지려는 사람에 의한 계약 ▲3년 미만의 임대를 제외한 토지의 매매계약 또는 토지에 대한 지분에 영향을 미치는 계약 ▲미성년자였을 당시 발생한 채무 의무에 대해서 성년이 된 후 비준(批准/rectify)하기 위해 작성하는 계약
참고로, 캐나다는 BC주, Quebec주 및 Manitoba주를 제외한 대부분의 주(州)에서는 영국에서 제정된 Statute of Frauds를 여전히 준용하고 있습니다. 다만, BC주의 경우는 Law and Equity Act (RSBC 1996, c 253) 라는 법이 새롭게 제정되었고 해당 법의 59조에는 특정 유형의 계약은 반드시 서면으로 작성되어야 한다는 내용이 있는데 대표적인 조항인 59조3항에 따르면 토지 및 토지의 처분과 관련된 부동산거래는 반드시 계약서를 작성해야만 유효하다고 되어 있습니다.
결론적으로, Law and Equity Act (RSBC 1996, c 253)에서 기술한 특정 계약이 아니라면 구두로 계약을 했다고 하더래도 법적인 효력이 있는 계약이라고 할 수 있습니다.
참고로, Statute of Frauds가 적용되는 주(州)에서도 Statute of Frauds의 조항에 포함이 되는 특정 계약이라고 하더라도 그 계약이 유효하기 위해서 반드시 완벽한 서면계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다. 약식으로 작성된 계약서나 memo 만 있는 경우에도 계약으로서의 효력이 발생된다고 할 수 있습니다. 게다가 이러한 약식 또는 memo조차 없는 경우에도 계약의 당사자 모두가 그 계약의 존재를 인정하거나 또는 일정 부분의 계약이행이 있었음을 (part performance) 입증할 수 있다면 법원에서 이를 정식 계약으로 인정합니다. 또한, 해당 계약을 위반한 당사자는 계약위반으로 인해서 상대방에게 끼친 모든 손해에 대해서 배상을 해야 하는 책임을 지게됩니다.
구두계약 효력, 파기, 위약금(+문자, 녹음, 내용증명)
구두계약 효력을 알아보기 위해 구두계약 성립요건, 구두계약 판례, 구두계약 입증을 위한 구두계약 녹음과 문자계약을 정리해보고, 구두계약 파기 해약금과 위약금, 부동산 구두계약에서 가계약과 문자계약도 함께 확인해보겠습니다.
구두계약 성립요건
구두계약 뜻
구두계약이란 말로 합의한 계약을 말합니다. 구두계약이란 말 대신 구두 약정이라고도 합니다.
구두계약도 계약일까?
구두계약도 계약입니다. 흔히 계약서를 작성해야만 계약이 체결되는 것으로 오해하기 쉬운데, 계약은 계약서를 작성하지 않아도 서로 중요 부분에 대하여 의사가 합치되면 계약이 성립합니다.
구두계약 낙성계약
구두계약은 말로 합의했다는데 중점을 둔 것이고, 낙성계약은 의사 합치만으로 계약이 성립한다는 것입니다.
낙성계약과는 반대로 의사 합치만으로는 계약이 성립되지 않고, 무엇인가를 주고 받아야만 성립되는 계약이 있는데, 이를 요물계약이라 합니다. 요물계약 중에는 계약금 계약이 있습니다. 즉, 계약금을 실제로 지급해야만 계약금 계약이 성립하게 되고, 그 계약금을 이용하여 계약을 해제할 수 있게 되는 것입니다.
구두계약이 유효하게 성립될 요건
구두계약이 유효하게 성립하기 위해서는 계약의 본질적인 부분(계약자 쌍방, 목적물, 거래대금의 액수 및 지급일, 목적물 인도 시기 등 계약의 중요 사항)에 대하여 쌍방의 의사가 일치해야 합니다(2015다34437 판결).
구두계약 효력
구두계약 법적효력
계약이 성립하면 무효, 취소 등의 사유가 없는 한 효력이 발생합니다. 계약에 효력이 있다는 것은 구속력이 있다는 것이고, 계약에 구속력이 있다는 것은 계약에서 정한 대로 이행해야 한다는 것입니다.
구두계약 역시 계약의 중요 사항에 대하여 쌍방이 의사 합치가 있었다면 구두계약은 성립되는 것이고, 구두계약의 효력이 발생하면 쌍방에게 말로 합의한 내용을 이행하도록 구속하게 됩니다.
구두계약 판례
구두계약 효력 판례를 보면, 구두계약 효력과 서면계약 효력을 동일하게 취급되고 있습니다.
동일한 당사자가 구두로 매매계약을 체결한 후 일부 새로운 사항을 추가하여 구두계약을 수정하는 계약서를 작성하면서 구두계약 사항에 관하여 별도로 언급하지 않은 사건에서 법원은 아래와 같이 판결하였습니다.
구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로 서면계약으로 인해 당초의 구두계약과 이에 관련된 각서의 효력이 소멸되는 것은 아니다(2003나8747 판결).
구두계약 증거
구두계약 후 분쟁 발생시 어려움
구두계약은 중요 사항에 대하여 합의가 되면 성립되지만 추후 분쟁이 발생하면 입증이 어렵다는 문제가 발생합니다.
구두계약 입증
쌍방 간에 의견이 다를 경우 결국 객관적으로 합의된 내용이 무엇인지가 중요한데, 일반적인 계약의 경우 계약서가 가장 중요한 증거가 되지만 구두계약은 계약서가 없으므로 당사자 간의 주장만 있는 상황이 됩니다.
따라서 구두계약 후 분쟁에 대비하기 위해서는 구두계약 후 간단하게라도 계약서를 작성하거나 아니면 문자나 카톡으로 합의된 내용을 주고 받은 뒤 이에 동의한다는 답변을 받아두는 것이 좋습니다.
구두계약 녹음
그러나 상황상 구두계약 후 계약서, 문자, 카톡 등으로 정리하는 것이 불가능할 경우, 일단 구두계약 체결 과정을 녹음해두시는 것이 좋습니다. 증거를 확보해두는 것이죠.
==>> 불법 녹음 기준, 처벌, 증거능력(+판례 분석)
법원은 공인중개사가 중개 업무 중에 녹음한 것과 관련하여 민법상 불법행위에 해당되지 않는다고 판결하였습니다(2021가소346049 판결).
구두계약(말로 계약 내용을 합의)하면서 동시에 녹음하는 것은 필수적입니다.
부동산 구두계약
부동산 구두계약 효력
일반적인 물건을 구입하는 계약도 아니고, 거액의 부동산 매매계약이나 전세계약, 월세계약을 구두로 체결할 수 있을까요?
결론부터 말하면 부동산 구두계약도 효력이 있습니다. 중요사항에 대하여 계약자 쌍방의 의사가 합치된다면 구두로 합의된 약정이라도 계약은 성립합니다.
따라서 부동산 계약에서 당사자, 목적물, 대금 액수, 지급방법, 목적물 인도 시기 등 중요 부분에 대하여 쌍방 의사가 일치한다면 부동산 구두계약은 유효하게 계약자 쌍방을 구속하게 되는 것입니다.
부동산 문자 계약
구두계약도 중요 사항에 대하여 의사가 합치되면 성립되듯이 문자계약도 계약의 중요 부분에 대하여 의사가 합치되면 계약으로서 성립됩니다.
보통 부동산 구두계약에서 공인중개사는 추후 분쟁에 대비하기 위하여 계약금 등의 돈을 주고 받기 직전에 문자로 지금까지 구두로 합의된 내용을 정리하여 계약자 쌍방에게 보내주고 이에 동의한다는 답변을 받은 후 계약금 등을 주고 받게 합니다.
그리고 이러한 문자에는 계약금이나 가계약금에 해약금의 성질이 있다는 내용과 중개수수료가 지급되어야 한다는 내용이 함께 기재되는 것이 보통입니다.
문자 계약 효력
구두계약 후 계약 내용을 정리한 문자를 주고 받게 되면, 2가지로 구분해볼 수 있습니다.
문자계약이 구두계약과 동일한 내용이라면, 문자계약은 구두계약 입증을 보완하는 효과가 있음 문자계약이 구두계약과 다른 내용이라면, 문자계약은 구두계약과 함께 전체적으로 하나의 계약이 되는 것임
부동산 구두계약과 가계약
부동산 계약을 구두로 체결한 후 계약서나 문자로 다시 작성한 경우, 말로 사전에 합의한 계약을 구두계약이 체결된 것으로 볼 것인지 가계약이 체결된 것으로 볼 것인지 애매합니다.
구두계약과 가계약은 보통 계약서를 작성하지 않는다는 점에서는 비슷하지만 구두계약은 합의하는 방식이 구두라는 것일 뿐 정식계약(본 계약)에 해당하고, 가계약은 말로 합의하든 가계약서를 작성하든 임시계약에 해당한다는 차이점이 있습니다.
만약 구두계약이 정식계약이고 이후 계약서나 문자로 작성되었다면 구두계약과 서면계약(또는 문자계약)은 전체적으로 하나의 계약이 될 것입니다.
법원은 구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로 서면계약으로 인해 당초의 구두계약과 이에 관련된 각서의 효력이 소멸되는 것은 아니다라고 판결함(2003나8747 판결).
그러나, 구두계약이 임시계약으로서 가계약이라면 가계약 처리 방법에 따라 해결되어야 합니다.
==>> 부동산 가계약금 반환 특약(+ 환불 판례, 내용증명, 카톡)
==>> 전세 가계약금 반환 특약, 안 해줄 때 대처법(+ 전세대출 불가 카톡 문구)
원룸 구두계약
원룸을 전세계약이나 월세계약으로 체결하면서 계약서 작성 없이 구두로 계약하는 것은 당연히 가능합니다. 다만, 전세계약이나 월세계약에서 임대보증금과 월 임대료, 원룸 인도시기, 전세나 월세 계약기간 등 중요 부분에 대한 구두 약정이 있어야 합니다.
따라서 임대보증금이나 월 임대료가 작아서 전세나 월세를 구두계약으로 체결했더라도 추후 분쟁에 대비하기 위해서는 녹음, 문자, 카톡 등으로 증거를 준비해두는 것이 좋습니다.
자취방 양도 구두계약
대학생 세입자가 방학이나 코로나 때문에 자취를 계속하기 어려운 경우 새로운 세입자에게 자취방을 양도하는 경우가 있습니다.
==>> 원룸 양도하는 법 확인하기
증여와 구두계약
증여는 구두계약으로 가능할까요? 증여의 경우 예외적으로 체크해야 할 사항이 있으므로 아래의 링크를 확인해주세요.
==>> 구두로 증여한 후 취소할 수 있을까?
구두계약 파기
구두계약 파기 사유
구두계약 해제도 일반적인 계약의 파기와 마찬가지로 3가지 계약파기 사유 중 하나에 해당되어야 합니다.
계약금을 지급한 경우 계약상 문제(하자)가 있는 경우 상대방이 계약 해제에 동의한 경우
==>> 계약해지 통보, 요건(+ 문자, 카톡, 공문, 내용증명 양식)
구두계약 파기 해약금
구두계약을 하면서 어떤 돈이 지급되었는데, 그 돈이 계약금으로 인정된다면 당연히 그 계약금은 민법 제565조에 의하여 해약금으로 추정됩니다.
따라서 계약서 작성 없이 구두계약만 체결했더라도 계약금을 포기하거나 계약금 배액상환을 통해 구두계약을 해제할 수 있습니다.
==>> 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)
구두계약하고 계약금 일부 입금시
구두계약도 계약의 일종이기 때문에 계약금 명목으로 돈을 지급하면서 계약금 중 일부라고 명시했다면, 일반적인 계약에서 계약금 일부만 지급된 경우와 동일하게 처리하면 됩니다.
==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)
그러나, 구두계약을 체결하면서 임시계약, 가계약이라는 취지로 합의하면서 계약금 보다 소액의 가계약금을 지급한 것이라면 가계약 파기에 관한 내용을 확인하셔야 합니다.
==>> 부동산 가계약금 반환 특약(+ 환불 판례, 내용증명, 카톡)
==>> 전세 가계약금 반환 특약, 안 해줄 때 대처법(+ 전세대출 불가 카톡 문구)
계약금 없는 구두계약
구두계약은 계약서 작성도 없기 때문에 계약의 구속력을 높인다는 명목으로 보통 계약금을 주고 받는 경우가 많습니다.
그런데, 만약 계약금 없이 구두계약이 체결되었다면, 아무리 계약서가 작성되지 않았더라도 구두계약도 계약이기 때문에 계약의 구속력에 의해 구두계약을 쉽게 파기할 수 없습니다. 즉, 계약파기 사유가 있어야만 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.
그리고, 계약파기 사유에는 3가지가 있다고 말씀드렸는데, 이 경우는 계약금이 없으므로 아래의 3가지 사유 중 2번과 3번 2가지 경우만 계약 파기가 가능합니다.
계약금을 지급한 경우 계약상 문제(하자)가 있는 경우 상대방이 계약 해제에 동의한 경우
==>> 계약금 없는 계약, 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)
구두계약 위약금
구두계약이 파기될 경우 부동산 구두계약 위약금 받을 수 있을까요?
구두계약도 계약이므로 위약금 약정이 있었다면 구두계약 파기로 위약금을 받을 수 있고, 구두계약 파기로 손해를 입었다면 손해배상도 청구할 수 있습니다.
==>> 계약파기 위약금, 손해배상(+ 위약금 약정 예시 및 청구 양식)
위약금 약정 예시
구두계약 위약금 약정 문구
구두계약도 계약의 일종이므로 위약금 약정이 있다면 위약금 청구가 가능합니다. 위약금 약정은 구두로 약정해도 되고, 계약서, 문자, 카톡으로 약정해도 됩니다. 다만, 구두로 약정한 경우에는 녹음을 해서 입증을 준비해둬야 합니다. 위약금 약정 문구는 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
위약금 청구_부동산 매매
부동산 매매 구두계약 위약금 청구 내용증명, 문자, 카톡 문구
구두계약도 계약의 일종이므로 부동산 매매 구두계약에서 위약금 약정이 있다면 위약금 청구가 가능합니다. 위약금 약정은 구두로 합의해도 되고, 계약서, 문자, 카톡 등으로 약정해도 됩니다. 다만, 구두로 합의한 경우에는 녹음을 해서 입증을 준비해둬야 합니다. 위약금 약정 문구는 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
위약금 청구_전세_월세
전세, 월세 구두계약 위약금 청구 내용증명, 문자, 카톡 문구
구두계약도 계약이므로 전세계약이나 월세계약에서 위약금 약정이 있다면 위약금 청구가 가능합니다. 위약금 약정은 구두로 특약해도 되고, 계약서, 문자, 카톡으로 특약해도 됩니다. 다만, 구두로 특약한 경우에는 녹음을 해서 입증을 준비해둬야 합니다. 위약금 특약 문구는 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
키워드에 대한 정보 구두 계약 효력
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