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다가구주택? 다세대주택? 뭐가 다른거야? 공동주택 정의와 종류
다가구주택은 건축법에 의한 건축물의 용도 상 단독주택이고 다세대주택은 공동주택이다. 즉, 다세대주택은 구분소유이며, 다가구주택은 단독소유다. 다가구주택의 경우 …
Source: phmkorea.com
Date Published: 10/24/2021
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다세대주택 vs 다가구주택의 차이점은!? 어떻게 구분할까?
다가구주택은 건물 자체가 1인 소유입니다. 집주인이 있고 나머지 호수를 임대하는 경우로, 건축법상 단독주택으로 분류되고 있습니다. 다세대주택처럼 각 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 1/9/2021
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다가구주택과 다세대주택의 차이 – 부동산계산기
다가구주택은 건물 전체를 하나의 주택으로 보며 건물 전체에 대한 단독등기만 가능합니다. 각 호마다 구분등기를 할 수 없으며 분리하여 하나하나 매매할 …
Source: ezb.co.kr
Date Published: 3/27/2021
View: 9190
다가구 다세대 차이점 총정리 – 혁빠기의 책파기
아파트는 주거로 쓰이는 층수의 합계가 5층 이상인 주택을 의미하며, 연립주택은 건물의 연면적(1개 동 바닥면적의 합)이 660제곱미터를 초과하면서 4층 …
Source: twojobschool.co.kr
Date Published: 4/21/2021
View: 6386
다가구 다세대 차이점 핵심만 비교 총정리 – 지식살롱
구분소유 및 개별매매(분양) 차이점 · 다가구(단독주택) : 각 호수(세대) 별로 ‘구분소유’ 및 ‘개별 매매 · 분양’이 불가능 · 다세대(공동주택) : 각 호수( …
Source: geteng.tistory.com
Date Published: 5/10/2022
View: 442
다세대, 다가구 주택의 차이점은? – 브런치
다세대와 다가구 주택의 가장 큰 차이점도 ‘소유자 구분’이다. 공동주택에 속하는 다세대 주택은 소유주가 다수로, 각 집마다 개별 등기가 가능하다. 1 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 3/21/2021
View: 7283
다세대 주택vs다가구 주택 차이점을 알아야 세금도 줄인다
다가구 주택은 건물 내 주거 공간이 나뉘어져 있더라도 구분등기가 이뤄지지 않아 소유자가 한 명인 경우를 의미합니다. 다시 말해 하나의 건물엔 한 명의 …
Source: eastsky3483.tistory.com
Date Published: 1/23/2022
View: 3194
다세대주택 – 나무위키:대문
다가구주택의 경우 단독주택으로 분류되며 모든 호실이 건물 하나의 소유가 된다. 3층 높이로 19가구까지 지을 수 있지만 그럼에도 단독주택으로 분류 …
Source: namu.wiki
Date Published: 7/17/2022
View: 2464
진짜 쉬운 다가구 다세대 차이점
건물 전체 호수를 다 아울러서 건물 자체의 주인이 한명이다. 보통 주인 세대가 따로 있고, 그 아래나 위에 호수별로 들어서 있는 경우를 다가구 주택이라 …
Source: raknrock.tistory.com
Date Published: 3/7/2022
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주제에 대한 기사 평가 다가구 주택 다세대 주택
- Author: 단희TV
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- Date Published: 2018. 9. 5.
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다세대주택 vs 다가구주택의 차이점은!? 어떻게 구분할까?
혹시 여러분은 어떤 종류의 주택에서 살고 계신가요? 주택의 종류는 형태에 따라 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등 다양한 이름으로 나뉘어 불리고 있는데요, 내가 사는 집은 과연 어떤 주택 유형에 속하는지 알고 계신가요?
주택을 알아보면 생각보다 많은 주택 유형과 비슷한 이름 때문에 헷갈렸을텐데요, 오늘 포스팅을 토해 어떻게 다른 것인지, 알려드리려 합니다. 특별히 다세대주택과 다가구주택의 차이를 집중적으로 알아보도록 할게요!
다가구주택과 다세대주택의 차이
1) 다가구주택 [단독주택]
① 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하
② 바닥면적 합계(연면적) 660제곱미터 이하
③ 19세대 이하
④ 위 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 않는 주택
2) 다세대주택 [공동주택]
① 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하
② 바닥면적 합계(연면적) 660제곱미터 이하
3) 다가구주택과 다세대주택의 차이
다가구주택은 건물 전체를 하나의 주택으로 보며 건물 전체에 대한 단독등기만 가능합니다. 각 호마다 구분등기를 할 수 없으며 분리하여 하나하나 매매할 수도 없습니다.
반면 다세대주택은 각 호 하나하나를 별도의 주택으로 보아 구분등기를 할 수 있습니다. 따라서 각 호마다 소유주가 다를 수 있으며 분리하여 매매할 수 있도 있습니다. 따라서 만약 다세대주택 건물 전체를 소유하고 있다면 다주택자로 분류됩니다.
다가구 다세대 차이점 총정리
다가구 주택, 다세대 주택, 연립주택 등 부동산에서 집을 구하다 보면 이런 용어들을 자주 접하게 됩니다. 겉으로 보기에 큰 차이가 없어 보이는데, 이런 주거 형태를 명확히 알지 않으면 큰 피해를 볼 수도 있는데요. 해당 포스팅에서는 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점을 알기 쉽게 설명하겠습니다.
<목차>
1. 다가구 주택 vs 다세대 주택 차이점
2. 다가구 다세대 주택 세입자가 주의해야 할 점
1. 다가구 주택 vs 다세대 주택 차이점
다가구 주택과 다세대 주택은 용어부터 비슷하면서, 건물 외관만 봤을 때도 상당히 유사합니다. 자주는 들어봤는데 정확한 뜻을 몰라서 헷갈렸던 분들이 많으실 겁니다. 다가구와 다세대의 차이를 알아보기 전에, 공동주택의 종류부터 살펴보겠습니다.
– 공동주택의 종류
공동주택은 면적과 층수에 따라 아파트, 연립주택, 다세대 주택으로 구분됩니다.
아파트, 연립주택, 다세대주택 차이점
아파트는 주거로 쓰이는 층수의 합계가 5층 이상인 주택을 의미하며, 연립주택은 건물의 연면적(1개 동 바닥면적의 합)이 660제곱미터를 초과하면서 4층 이하인 주택, 다세대주택은 연면적 660제곱미터 이하이면서 4층 이하인 주택을 의미합니다.
여기서 층수는 주거로 쓰이는 층수만을 기준으로 하는데요. 대부분의 신축빌라는 1층을 필로티 구조의 주차장으로 사용합니다. 이 경우 주거로 사용되는 층수가 2층부터 5층이라면 4층 이하의 다세대주택이나 연립주택으로 볼 수 있습니다.
– 다가구 주택과 다세대 주택 차이점
다가구 주택은 위의 언급된 공동주택에 속하지 않습니다. 건축법에 의한 용도별 건축물 종류상 다가구주택은 단독주택인데요. 따라서 개인 한 명이 건물 전체를 소유한 구조입니다. 또한 한 다가구 주택에 19세대 이하만 거주 가능합니다.
다가구 주택
다가구 주택은 660제곱미터 이하이면서, 주거로 사용되는 층수가 3층 이하여야 합니다. 다세대 주택과는 외관상 1층밖에 차이 나지 않는다고 볼 수 있습니다.
다세대 주택
다세대 주택은 공동주택이기 때문에, 호수별로 구분 소유가 가능합니다. 따라서 각 호수별 분양도 가능한데요. 호수별 개별등기가 가능하기 때문에 등기부등본을 확인했을 때 건물 전체가 1명의 소유인 다가구주택과 차이점이 있습니다.
2. 다가구 다세대 주택 세입자가 주의해야 할 점
– 등기부등본 확인
계속 말씀드린 것처럼 다가구 주택과 다세대 주택은 건물 외관상 큰 차이가 없습니다. 따라서 전·월세 세입자라면 계약 전 등기부등본 확인이 필수인데요. 등기부등본을 확인하여, 계약 전에 내가 들어가려는 주택이 다가구 주택인지, 다세대 주택인지 꼭 확인해보셔야 합니다.
건축물의 각 세대별로 구분등기가 되어있다면 다세대주택, 그렇지 않다면 다가구주택입니다. 등기부등본 열람 및 발급 방법은 아래 포스팅을 통해 자세히 확인해보실 수 있습니다.
– 전입신고
전입신고 시에도 다가구와 다세대는 차이가 있습니다. 전입신고 시 다가구 주택은 건물주 1인 소유이기 때문에 지번만 정확히 적으면 호실은 적지 않아도 됩니다. 그러나 다세대 주택에 입주한다면 호실까지 정확하게 기재해야만 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
– 임대차 계약서 작성 시 주의
개별 등기가 가능한 다세대 주택은 입주하려는 해당 호실의 기대출 금액을 확인하는 것이 좋습니다. 전체 호실이 개별 등기가 되어 있더라도, 실제 소유주는 한 사람 일 수 있기 때문에 공동담보가 설정되어 있지 않은지 확인 하는 것이 좋습니다.
다가구주택은 전세보증보험에 가입하기 어려운데요. 동일 주택 내의 다른 전세계약에 대한 보증금 확인이 있어야 HUG에서 전세보증금 반환보증을 해줬습니다. 따라서, 다가구 주택은 특약 형태로 전체 보증금 총액을 계약서에 기재 하는 것이 좋습니다. 또한 다가구에서 건축물대장에 위반건축물이라고 기재되어 있다면, 전세자금 대출이 불가하니 참고하시면 좋을 듯합니다.
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다가구 다세대 차이점 핵심만 비교 총정리
여러분들은 다가구 · 다세대 차이점을 알고 계신가요? 만약 모르고 계신다면 이 글을 끝까지 읽어보시길 바랍니다. 그 이유는 다가구 · 다세대 주택은 우리 일반인들이 매우 많이 거주하고 있으며, 실제로 많이 투자하고 있는 상품이기 때문에 이에 대한 구분은 정확하게 할 줄 알아야 합니다.
그런데 ‘다가구 주택’과 ‘다세대 주택’은 겉으로 보기에는 비슷해 보이지만, 실제로는 ‘투자’, ‘건축’, ‘세금’ 그리고 ‘세입자들의 보증금 보호를 위한 전입신고’ 등 엄청난 차이가 있습니다. 그래서, 오늘은 이러한 차이점을 정확하고 간결하게 핵심만 총정리해드리겠습니다. 아마도 이 글을 모두 읽고 나면, 차이점이 너무 많아서 깜짝 놀라실 겁니다.
주택의 종류에 따른 차이점
다가구 · 다세대 주택의 첫 번째 가장 큰 차이점은 아마도 “주택의 종류”일 것입니다. 우리나라 모든 건축물은 <건축법 시행령 별표 1>에서 정확하게 용도별로 건축물의 종류를 분류하여 정리해놓았습니다. 이중에 어려운 내용은 빼고, 다가구 및 다세대 주택이 포함되는 주택부분만 설명드리면 다음과 같습니다.
구분 주택의 종류 단독주택 단독주택 다중주택 다가구 주택 공동주택 아파트 연립주택 다세대주택 기숙사 도시형생활주택
위 표에서 볼 수 있듯이, ‘다가구 주택’은 <단독주택>에 포함이 되어 있고, ‘다세대 주택’은 <공동주택>에 포함이 되어 있습니다. 그렇다면, 건축법상에서 이렇게 <단독주택>과 <공동주택> 각각 따로 구분하고 있는데 이 차이점은 무엇일까요?
다가구(단독주택) : 소유자가 한 명
다세대(공동주택) : 소유자가 여러 명(각 호수별로 소유자가 존재)
즉, <다세대(공동주택)>는 일반 아파트처럼 101호, 201호, 301호 등등 각 호수별로 각각의 소유자가 존재합니다. 이 <다세대 주택>도 마찬가지입니다. 공동주택이기 때문에 소유자가 호수별로 모두 다르다는 것입니다. 그래서, 한 세대씩 분양하거나 매매를 할 수 있습니다.
그러나, <다가구(단독주택)>의 경우에는, 소유주가 한 명입니다. 즉, 가구 수(세대수)는 많이 있지만, 이 건물 전체 소유자는 한 명이라는 것입니다.
구분소유 및 개별매매(분양) 차이점
다가구(단독주택) : 각 호수(세대) 별로 ‘구분소유’ 및 ‘개별 매매 · 분양’이 불가능
다세대(공동주택) : 각 호수(세대) 별로 ‘구분소유’ 및 ‘개별 매매 · 분양’이 가능
층수 · 연면적 · 세대수 차이점
1) 층수 차이
다가구 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하
다세대 : 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하
여기서 자세하게 보셔야 하는 부분은 “주택으로 쓰이는”이라고 되어 있는 부분입니다. 요즘 건축하는 다가구 다세대는 대부분 <주차장법> 때문에 1층에 ‘필로티 형태’로 주차장을 만듭니다. 따라서 주차장 또는 지하층 층수를 빼고, 주택으로 사용하는 층수를 기준으로 정합니다.
그러므로, 예를 들면 다세대의 경우에는 대부분 총 5층(1층 필로티, 2~5층은 주거로 사용하는 층)으로 되어 있는 경우가 많이 있습니다. 이에 반해 다가구의 경우에는 대부분 총 4층(1층 필로티, 2~4층은 주거로 사용하는 층)으로 되어있습니다.
※ 참고로 우리가 흔히 “상가주택” 또는 “점포주택”이라는 용어를 자주 사용합니다. 그런데 상가주택(점포주택)이라는 용어는 정확하게 건축법상에 없는 용어입니다. 그냥 우리 일반인들이 부르는 용어입니다. 여기서 알고 계셔야 하는 것은, 우리가 흔히 부르는 상가주택(점포주택)이 건축법상으로 정확하게는 <다가구> 또는 <다세대> 일수 있습니다.
예를 들어 설명드리면, 다가구 · 다세대 주택으로 건축할 때, 주택으로 쓰이는 층수 이외에 “용적률”이 남는다고 한다면, 추가로 1, 2, 3층 등에 상가 등을 집어넣을 수 있습니다.
즉, ‘다가구’ 이든 ‘다세대’이든 근생(상가)을 함께 넣어서 건축할 수 있습니다. 이렇게 지어진 것들을 우리는 흔히 “상가주택” 또는 “점포주택”이라고 부르고 있는 것입니다.
2) 연면적 차이
다가구 : 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡(200평) 이하
다세대 : 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 600㎡(200평) 이하
여기서 각층의 연면적 이란, “각층의 바닥면적의 합계”를 말합니다. 이글에서 계속 설명드리고 있는 ‘용적률’과 ‘건폐율’ 그리고 ‘연면적’에 대한 개념은 부동산 필수 상식이므로, 아직 잘 모르시는 분들은 하단의 글을 참고하여 이해하시길 바랍니다.
3) 세대수 차이
다가구 : 19가구 이하
다세대 : 19세대 이하
만약, 다가구 · 다세대 주택이 20가구 이상이라면, ‘쪼개기’ 혹은 준공 후 불법으로 용도 변경 등을 진행한 불법건축물입니다. 그러므로, 다가구 · 다세대 주택을 매수 또는 분양을 받을 때는, 반드시 건축물 관리대장으로 불법 부분이 있는지 꼼꼼하게 확인을 한 후 매수 여부 등을 결정하시길 바랍니다.
건축에서의 차이점
1) 일조권 사선 제한 차이
“일조권 사선제한”이란, 쉽게 설명하면 건물을 지을 때 주변 주택의 주거환경을 고려하여 일조권(햇빛 받을 권리)을 고려하여 건축을 해야 하는 것을 말합니다. 즉, 내가 건물을 지을 때 주변 집에 햇빛을 받을 권리를 빼았으면 안 된다는 것입니다.
그래서 우리가 흔히 주택가를 보면, ‘다가구 주택’이든 ‘다세대 주택’이든 건물이 똑바로 올라가지 못하고 건물 꼭대기 부분에서 계단 형태처럼 꺾이면서 올라가는 것을 많이 보았을 겁니다. 즉, 이런 식으로 건물을 지어야, 햇빛이 비췄을 때 주변 집이 햇빛을 받을 수 있기 때문입니다.
이러한 “일조권 사선 제한”은 주변 주택들 입장에서는 좋지만, 해당 토지에 건축을 하고자 하는 사람 입장에서는 건축할 수 있는 면적이 줄어들어 매우 큰 단점이 됩니다. 그래서 우리가 흔히 북쪽에 도로를 낀 토지가 좋다고 하는 말은, 이러한 토지가 일조권 사전 제한을 덜 받기 때문입니다.
다가구 · 다세대 주택은 일조권 사선 제한을 받을 때 다음과 같은 차이점이 있습니다. 그래서, 집을 건축할 때는 ‘다세대 주택’이 ‘다가구 주택’에 비해서 좀 더 불리합니다.
다가구 : 도로 끝선에서 일조권 사선제한 적용
다세대 : 도로 중심선에서 일조권 사선제한 적용
다가구-다세대-일조권-사선제한-차이
위 예제 이미지를 보시면 일조권 사선제한이 어디를 기준으로 하여, 적용을 받는지 확인할 수 있습니다. 만약 건축물의 높이가 12m라고 가정을 한다면, ‘다가구’는 ‘도로 끝선’을 중심으로 6m를 띄어 건물을 짓는 것을 확인할 수 있습니다. 이에 반해 ‘다세대’는 ‘도로 중심선’으로부터 6m를 띄어 건물을 짓기 때문에, 대지 안으로 3m를 안쪽으로 더 들여서 건축물을 지어야 합니다.
즉, 다가구 주택이 건축물을 지을 때, 북쪽에 도로를 끼고 있다면, 다세대에 비해 토지 활용 측면에서 좀 더 유리합니다.
2) 대지 안의 공지 차이
“대지 안의 공지”라는 용어는 조금 어렵고 생소하게 느껴질 수 있습니다. 그러나 건축에서는 매우 중요한 용어이니 이번 기회에 간단하게라도 이해하시길 바랍니다. 쉽게 설명드리면, 우리가 흔히 주택가 건물들을 보면, 나 홀로 주택이 있지는 않을 것입니다. 즉, 주변에도 주택들이 있을 것입니다. 그렇게 때문에 건축을 할 때 본인 대지와 접한 이웃집과의 경계에서 어느 정도 공간을 띄워놓아야 한다는 것입니다. 모든 주택이 빽빽하게 대지 안에 꽉 건축을 짓는다면 매우 답답하겠죠?
이렇게 대지 안의 통풍, 개방감 확보, 피난통로 확보 등을 통해 주거환경을 개선하기 위해 건축선과 인접 대지경계선으로부터 건축물의 각 부분 간의 이격으로 확보되는 공지를 “대지 안의 공지”라고 합니다. “대지 안의 공지”에 있어서 다가구와 다세대는 다음과 같은 차이점이 있습니다.
다가구 : 0.5m 확보
다세대 : 1m 확보
다가구-다세대-대지-안의-공지-차이
위 예제 이미지에서 볼 수 있듯이, 다세대 주택(녹색선)의 경우에는 인접 대지 경계선(이웃집 경계선)으로부터 1m를 띄운 후 건물을 지어야만 합니다. 즉, 위 인접대지 각 3면이 1m 떨어져야 합니다. 이에 반해, 다가구 주택의(파란선) 경우에는 인접 대지 경계선으로부터 0.5m만 후퇴해서 건축을 하면 됩니다.
즉, 다가구 주택이 다세대 주택에 비해 좀 더 넓게 건축할 수 있는 장점이 있습니다.
3) 불법건축물 이행강제금 차이
건축물을 준공 후에 임대 수익 등을 올리기 위해, 방을 ‘쪼개기’ 하거나, 상가 부분을 주택으로 개조하거나, 또는 베란다 부분을 불법으로 증축하는 경우가 많이 있습니다. 이렇게 불법으로 건축하여 관할 지자체에 적발이 된다면, 불법 건축물로 등재가 되고 “불법건축물 이행강제금”이라는 범칙금을 납부해야만 합니다. 그런데 이때 다가구와 다세대가 다음과 같은 차이점이 있습니다.
다가구 : 규정 없음
다세대 : 5회 미만(전용면적 85㎡ 이하)
지역마다 차이가 있을 수 있지만, 서울시의 경우에는 “다세대 주택의 경우 전용면적 85㎡ 미만이면, 이행 강제금을 5회 미만으로 부과할 수 있다”라는 시행령 규정이 있습니다. 실제로 이렇게 되는 경우가 많이 있습니다. 5년마다, 양성화 기간을 거쳐서 이런 불법 건축물들을 합법화시켜주기도 합니다.
이에 반해, 다가구의 경우에는 이러한 규정이 없습니다. 따라서, 똑같이 불법건축물로 걸렸다고 하더라도, 다세대의 경우에는 이행강제금을 좀 더 적게 내고, 5회 미만으로 낼뿐만 아니라, 추후에 합법화될 기회도 있습니다. 그러나, 다가구 주택은 이러한 규정이 없다는 것에 유의하셔야 합니다.
세금, 대출, 임대차에서 차이점
1) 세금 차이
일반적으로는 각 세대별 소유권이 분리되어 있는 다세대 주택이 다가구 주택에 비해 과세표준이 적고, 임대사업자 혜택 등을 통해 세금을 절세할 수 있는 부분이 많았습니다. 그러나, 최근 정부에서 다주택자에 대한 중과세 정책이 많이 발표되고 있습니다.
즉, 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 다주택자들에게 불리한 세금 정책들이 많이 발표되고 있으므로, 본인 여건에 따라 어떤 것이 더욱 유리한지 꼼꼼하게 따져 볼 필요가 있습니다.
2) 대출 차이
다가구 : 건물 전체를 하나의 담보로 잡아서 대출 실행
다세대 : 각 세대 개별 단위로 담보를 잡아서 대출 실행
3) 임대차 차이
앞서 살펴본 대로 다가구는 건물 전체를 담보로 잡아서 대출을 받아야 하므로 임대차 부분에서 불리합니다. 즉, 세입자들이 임대차 계약을 할 때, 건물에 전체에 대한 융자금액 확인이 가능하므로, 임차인들이 계약 시 꺼려하는 부분이 있습니다.
즉, 임대차 계약 시 건물에 설정되어 있는 근저당 및 선순위 세입자들의 보증금을 모두 고려해야 하므로, 세입자들에게 받을 수 있는 전세금이 낮아질 수밖에 없습니다.
이에 반해, 다세대는 본인이 원하는 대로, 각 세대별로 융자 및 전세금액을 설정할 수 있기 때문에, 임대차 측면에서는 다세대가 유리합니다.
환금성 차이점
환금성이란, 내가 부동산을 팔고 싶을 때 얼마나 빨리 잘 팔려서 현금화시킬 수 있느냐를 말합니다. 통상적으로 매매금액이 커지면 커질수록 거래가 힘들기 때문에 환금성은 떨어지게 되어 있습니다. 왜냐면 그 큰 금액을 매수할 수 있는 사람이 더 적기 때문입니다.
따라서, 일반적으로 각 세대별로 각각 분양 및 매매가 가능한 다세대가 다가구에 비해서 환금성이 더욱 좋다고 할 수 있습니다.
재개발 진행 시 차이점
최근 ’21년 5월 26일 서울시가 재개발 활성화를 위해 <주거정비 지수제 폐지 등 6대 규제 완화 방안>을 발표하면서 다시금 재개발에 대한 관심이 뜨거워지고 있습니다. 이렇게 재개발 등이 진행될 때 “조합원 자격” 측면에서 다세대가 유리할 수 있습니다. 물론 일정 요건을 충족해야 하지만, 다가구는 단독주택이므로 건물 전체를 하나로 보기 때문에, 조합원 자격을 한 개만 받을 수 있습니다. 그러나, 다세대는 조합원 자격을 여러 개 받아 큰 수익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다.
여기서 “조합원 자격을 얻는다”는 것은, 재개발을 통해 새롭게 지어질 아파트를 저렴한 가격에 분양받을 수 있는 권리를 얻을 수 있다는 것입니다.
전입신고에서 차이점
이 부분은 임차인에게 매우 중요한 부분입니다. 임차인은 본인의 보증금을 보호받을 수 있는 강력한 권리가 있습니다. 그러나, 이러한 권리를 인정받기 위해서는 반드시 “전입신고 + 확정일자”를 받아야 합니다.
이렇게 “전입신고+ 확정일자”를 받을 때 다세대주택은 공동주택이고 다가구는 단독주택이기 때문에 큰 차이점이 있습니다. 본인이 임대차 계약을 하고 거주하고 있는 세입자라면 이 차이점을 반드시 알고 있어야 합니다.
다가구 : 전입신고받을 때 동·호수 기재 필요 없고 지번까지만 기재가 되어 있으면 됩니다.
다세대 : 전입신고받을 때 동·호수까지 정확하게 기재가 되어 있어야 합니다.
이것이 왜 중요한지 의아하게 생각할 수 도 있겠지만, 실제 다세대 주택의 경우 불법으로 쪼개기를 하거나, 용도 변경을 통해 등기부 등본 등과 실제 건물 현황이 다른 경우가 많이 있습니다.
그런데 이때 만약, ‘등기부 등본’ 및 ‘건축물 관리대장’과 다르게 동·호수를 기재하여 “전입신고 + 확정일자”를 받았다면, 추후 경매 시에 ‘대항력’ 및 ‘우선변제권’을 인정받지 못해서 보증금 보호를 받지 못하게 됩니다. 이 부분은 매우 중요한 내용이니 본인이 세입자라면 하단의 글을 반드시 읽어보시길 바랍니다.
<이 글을 마치며>
지금까지 다가구 · 다세대의 차이점에 관해 모든 부분에 걸쳐 총정리해서 소개해드렸습니다. 부디 이 글을 통해 우리 생활과 매우 밀접한 관련이 있는 다가구 · 다세대 차이점을 완벽하게 이해하는 계기가 되었으면 합니다. 마지막으로, 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
다세대, 다가구 주택의 차이점은?
나는 첫 자취를 시작하기 전까지 30여 년을 아파트에 거주했다. 다양한 주택에 거주하는 경험도 부족했고 무엇보다 부동산 거래를 하며 쌓은 경험이 많지 않다 보니 주택의 종류에 대한 지식도 한정적이었다. 주택의 종류에 대해 구체적으로 알게 된 것은 부동산 앱 다방에 입사하면서부터다. 다방에 와서야 겉으로 보기엔 비슷한 건물도 다세대, 다가구주택으로 나뉠 수 있고 공동주택이어도 연면적에 따라 연립주택, 다세대주택으로 나뉠 수 있다는 사실을 새롭게 알았다. 예전의 나처럼 주택의 종류를 아직 잘 모르시거나 헷갈려 하시는 분들을 위해 오늘은 주택의 종류를 소개해드리고자 한다.
주택법상 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉜다. 두 가지 주택의 가장 큰 차이점은 ‘소유자 구분이 가능한가’이다. 단독주택은 해당 건물의 소유자가 1명(공동소유일 경우 2명)인 경우로, 건물 내 각 호실이 분리돼 있어도 전체 건물에 대한 소유주는 1명이다. 이에 반해 공동주택은 하나의 건물에 다수의 소유주가 존재하는 경우로, 각 호가 부동산 재산으로 인정되고 거래도 세대별로 이뤄진다.
단독주택의 종류는 다시 단독주택·다중주택·다가구주택으로 나뉘고, 공동주택은 아파트·연립주택·다세대주택으로 나뉜다. 이중 사람들이 헷갈려 하는 것 중 하나가 바로 다세대와 다가구 주택이다.
#다세대와 다가구 주택의 차이
다세대와 다가구 주택의 가장 큰 차이점도 ‘소유자 구분’이다. 공동주택에 속하는 다세대 주택은 소유주가 다수로, 각 집마다 개별 등기가 가능하다. 1개동 연면적이 660m ² 이하며 층수가 4개층 이하 로 구성돼 있다. 단독주택에 속하는 다가구 주택은 소유주가 1명으로, 단독 등기만 가능하다. 1개동 연면적이 660m ² 이하며 층수가 3층 이하로 구성 돼 있다.
#다세대와 연립주택의 차이
다세대와 연립주택은 모두 ‘빌라’로 불려지고 있어 헷갈리기 쉽다. 다세대와 연립주택의 차이점은 연면적이다. 두 주택 모두 공동주택, 개별등기 가능, 4개층 이하라는 점에서는 같지만 다세대 주택은 1개동 연면적이 660m ² 이하고 연립주택은 660m ² 초과 주택 이다. 유명인들의 거주지로 유명한 고급빌라들은 대부분 연립주택에 해당된다고 보면 된다.
#도시형 생활주택과 오피스텔의 차이
도시형 생활주택과 오피스텔도 잘 구분되지 않는 주택 중 하나다. 도시형 생활주택은 정부가 1~2인 가구와 서민들의 주거 안정을 위해 건설사에 각종 주택 건설 및 부대시설 설치 기준을 늘어지게 풀어준 주택이다. 그에 비해 오피스텔은 업무를 주로 하며 숙식은 일부 해결할 수 있도록 한 건물로 목적 자체가 다르다.
가장 큰 차이점으로는 발코니 설치 가능 여부와 전용률이다. 도시형생활주택은 발코니 설치가 가능하며 전용률도 70~80%이며, 오피스텔은 발코니 설치가 제한되고 전용률은 50~60% 정도다 . 전용률이 높을수록 사용할 수 있는 주거 공간의 면적이 더 크다.
다세대 주택vs다가구 주택 차이점을 알아야 세금도 줄인다
안녕하세요. 땅미남입니다. 월셋집을 구하거나 전세를 구하는 경우 이사가려는 건축물이 다세대 주택인지 다가구 주택인지 헷갈리는 분들이 많은 것 같습니다. 외관상 비슷해보이지만 서류상으로도 차이가 있는데요. 각 용어를 설명하기에 앞서 ‘세대’와 ‘가구’ 개념을 먼저 봐야합니다.
‘세대’와 ‘가구’는 소유권으로 구분할 수 있습니다. 구분 등기가 가능해 소유권을 가질 수 있다면 ‘세대’ 이며, 구분 등기가 불가능하다면 ‘가구’라 볼 수 있는데요. 오늘은 꼭알아둬야하는 다세대 주택과 다가구 주택의 차이점을 알려드립니다.
다세대 주택vs다가구 주택
다세대주택vs다가구주택 차이점
다세대 주택
다세대 주택
다세대 주택이란 말그대로 다수의 ‘세대’가 거주 할 수 있는 주거 공간으로 각 호실마다 소유권을 지닐 수 있는 공동주택으로 볼 수 있습니다. 예를 들어 13세대로 구성된 다세대 주택의 소유권자(주인)들은 13명이 있는거나 다름없습니다. 각세대별로 집주인이 다르기 때문에 등기부등본을 열람할 경우 각 호실별로 열람이 가능하고, 각 호수별로 매매나 분양이 가능 합니다. 다세대 주택에 이사를 간다면 건물전체 등기가 아닌 전입하려는 호실 열람을 통해 근저당여부를 확인하시면 됩니다.
다세대 주택은 건축법 상 연면적 660㎡이하이고, 4층 이하의 층수로 건축할 수 있어 보통은 ‘공동 주택으로 분류하게 됩니다. 지하 공간과 바닥 면적이 1/2이 필로티 구조로써 주차장이 있다면 해당 층은 층수에서 제외됩니다. 만약 다세대 주택의 2개동 이상을 지하주차장으로 연결한 경우 각각의 동으로 보며, 각 세대별로 방, 주방, 화장실, 현관이 확보되어야 하고 1세대 최소면적은 20㎡이상이어야 합니다.
다가구 주택
다가구 주택
다가구 주택은 건물 내 주거 공간이 나뉘어져 있더라도 구분등기가 이뤄지지 않아 소유자가 한 명인 경우를 의미합니다. 다시 말해 하나의 건물엔 한 명의 주인이 있고 건물 내 호수를 임대하는 경우로, 건축법상 단독주택으로 분류됩니다. 다세대처럼 각 호수를 하나의 주택으로 볼 수는 있지만, 분리해서 소유하거나 분양하는 것이 불가능합니다. 따라서 다가구 주택의 등기부등본 열람은 다세대처럼 각세대별 열람이 아닌 하나만 떼어볼 수 있습니다.
다가구주택의 소유권은 한 사람만이 가질 수 있지만, 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 전체 면적 660㎡이하의 주택으로 19세대 이하, 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이며, 1층 바닥 면적의 1/2이상을 필로티 구조로 주차장을 사용하고 나머지 부분을 주택 이외의 용도로 사용하면 해당 층을 주택의 층수에서 제외되는 점은 다세대 주택과 같습니다.
또한 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실 등이 갖추어져 가구별 독립생활을 할 수 있고, 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하는 것은 불가능합니다. 우리가 흔히 아는 원룸을 생각하면 빠르게 이해가 가실 겁니다.
이런 다가구에 임차인으로 들어간다면 주의해야할 사항이 있는데요. 바로 다가구 건물의 매매가격대비 근저당+선순위권자들의 보증금 합이 70%넘긴다면 위험한 건물로 봐야합니다. 다가구 주택은 앞서 말한 것 처럼 개별등기가 아니기 때문에 하나의 건물에 여러 임차인이 있다면 선순위권자(대항력을 갖추 임차인)의 보증금이 얼마나 깔려 있는지 미리알아야 혹시모를 사고에 대비할 수 있기때문입니다. 혹시나 불안하다면 전세보증보험을 드는 것도 방법입니다.
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다세대vs다가구 세금차이
다세대 주택과 다가구 주택은 여러 가구가 사는 주택이 공통점이지만 ‘주택 수’에 따른 세금 차이가 있습니다. 다세대 주택은 구분 등기가 되어 있기 때문에 각각 한 채의 독립주택으로 볼 수 있습니다. 다세대 주택을 통째로 가지고 있다면 호수별로 주택 수를 계산하기 때문에 다주택자가 되는 것입니다. 예를 들어 13세대 다세대 주택을 통으로 소유하고 있다면 13채의 집을 보유하는 것으로 판단하게 됩니다.
반면 다가구 주택은 여러 가구가 살고 있지만 하나의 단독주택으로 보기 때문에 다가구 주택을 통으로 소유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어 양도세에서 유리한 편입니다. 다세대 주택을 다가구 주택으로 바꾼다면, 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경하고 용도 변경일로부터 2년 이상 보유한 후 통째로 팔면 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
여기에 장기보유특별공제도 용도 변경일부터 양도일까지의 보유 기간을 계산하여 연 8%씩 적용됩니다. 단 조정대상지역이라면 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 거주요건을 반드시 채워야 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
다가구 주택을 무허가 불법 증축한 건물이라면 향후 매도시 세무당국에서는 실질 과세의 원칙에 따라 다세대로 분류해 세금폭탄을 맞을 수 있으니 주의해야합니다.
아파트 공급면적?공용면적?전용면적? 차이점이 뭘까?
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진짜 쉬운 다가구 다세대 차이점
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다가구 주택과 다세대 주택, 이 둘은 이름에서 오는 느낌도 비슷하고, 아래 사진을 보면 알겠지만 일반인들은 밖에서 건물을 봐도 이게 다가구인지 다세대인지 알기가 어렵다.
하지만 둘은 분명 많은 차이가 있음! 그 차이를 알고 있어야 건축물대장이나 등기부등본 열람할 때도 편하고, 부동산에서 설명을 들을 때도 아 그렇구나 하고 알 수 있기 때문에 유용하다.
어떤게 다가구이고 어떤게 다세대일까?!
일단 다가구와 다세대의 차이를 알기 전에, ‘단독주택’과 ‘공동주택’에 대해 알아야한다.
이걸 알면 더 쉽게 다가구와 다세대를 나눠서 생각할 수 있다.
단독주택은 그 건물의 주인이 한 명이다.
하지만 공동주택은 하나의 건물에 여러 세대가 공동으로 생활하며, 그 개별세대마다 주인이 다르다. (아파트를 생각해보면 쉽다.)
다가구는 단독주택에 포함되어 있고, 다세대는 공동주택에 포함되어 있다.
다가구와 다세대 차이의 핵심은 다가구는 단독주택의 종류 중 하나고 다세대는 공동주택의 종류 중 하나다라는 것이다.
* 소유권에 따른 차이
다가구주택은 단독주택에 들어가 있으므로 건물 주인이 한 명이다. (공동명의는 2명 이상)
건물 전체 호수를 다 아울러서 건물 자체의 주인이 한명이다.
보통 주인 세대가 따로 있고, 그 아래나 위에 호수별로 들어서 있는 경우를 다가구 주택이라 한다.
반면 다세대주택은 호수별로 주인이 다르다. 내가 만약 201호를 계약한다고 하면 201호의 주인이 따로 있는 것이다. 호수별로 구분등기가 되어 있다.
* 건축법에 따른 차이
건축법에 따른 차이는 다가구는 3개 층 이하, 다세대는 4개 층 이하이다.
연면적은 둘 다 660 제곱미터 이하로 동일하다.
요즘은 주차장이 1층에 필로티로 만들어지기 때문에 다가구는 1층 주차장 포함 4층 건물로 되어있고, 다세대는 주차장 포함 5층 건물이 흔하다.
다가구든 다세대든 용적률이 허락되는 한 건물에 상가를 같이 지을 수 있다. 이런 걸 흔히 상가주택이라고 하는데, 주의해야 할 점이 있다.
만약 1~2층 2개 층은 상가이고 3~6층 4개 층은 주택인 다세대 주택 건물이 하나 있다고 생각해보자.
그런데 상가들이 분양이 잘 안되니까 이런 근린생활시설들을 주택으로 불법 용도 변경해서 분양하는 일들이 벌어지고 있는 것이다.
그래서 다세대 주택을 분양받을 때는 ‘다세대주택’인지 ‘근린생활시설’인지 건축물대장을 보고 반드시 확인해야 한다!
* 세입자가 조심해야 할 것 (일상생활에서)
이런 다가구 다세대에 대부분 세입자로 들어가게 될 우리 사회초년생들이 주의해야 할 점을 알아보자.
일단 등기부등본을 떼서 다세대인지 다가구인지 확인해야 한다.
세대별로 구분등기가 되어있으면 다세대, 그렇지 않으면 다가구 주택이다.
다세대 주택은 공동주택이기 때문에 등기부등본을 집합건축물로 열람한다.
참고로 집합건축물이란, 각 호수별로 소유자가 다르고, 그 건물이 지어져 있는 땅을 소유자에게 지분별로 나눠놓은 형태를 말한다.
다가구 주택은 하나의 건물에 하나의 소유주 이므로 등기부등본을 토지와 건물 따로 열람한다.
다세대주택은 내가 들어가려는 집에 다른 임차인들을 신경 쓸 필요가 없다.
다른 호수에 다른 사람들은 나랑 관련이 없기 때문이다.
하지만 다가구 주택은 내가 들어가려는 집에 다른 임차인들을 신경 써야 한다.
왜냐하면 만약 이 건물이 경매로 넘어가게 된다면 임차인들의 확정일자 순서대로 배당금을 받게 되기 때문이다.
내가 들어가려는 집에 나보다 먼저 확정일자를 받은 임차인들이 있다면 그 사람들보다 나중에 배당금을 받기 때문에 그 사람들의 보증금, 확정일자를 알아두어야 한다.
‘확인설명서’에 임차인들의 내역이 있으니 꼭 확인하도록 해야 한다.
그리고 다가구/다세대에 세입자로 계약을 마치고 전입신고를 할 때도 주의해야 한다.
다가구는 건물주 1인 소유다. 지번만 정확히 적으면 호실은 적지 않아도 확정일자가 효력을 발휘한다.
하지만 다세대는 호실까지 정확히 기재해야 주택임대차보호법을 적용받을 수 있다.
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