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채권최고액은 집을 담보로 대출을 해준 주체가 집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액이다. 보통 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정한다. 간단히 말하자면 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지를 보여주는 것이다.
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저당권과 근저당권의 차이와 채권최고액이란 무엇인가에 대해서 알아봅니다.
전월세 임대차시에는 물론이고 집을 구입할때 알아두면 매우 유용한 상식입니다.
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근저당권의 개념과 채권최고액 – 네이버 블로그
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주제에 대한 기사 평가 채권 최고액 이란
- Author: 솥박사 Dr THX
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- Date Published: 2018. 12. 22.
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“집 구하는데 근저당이 뭐에요?”…독립 꿈꾸는 2030 체크리스트는 ?
청주시 충북대학교 대학가에 임차인을 구하는 전단이 여기저기 붙어있다.[사진 출처 = 연합뉴스]
근저당·채권최고액 확인하세요
진짜 집주인 맞는지 확인, 또 확인
90년대생 김정은 기자가 2030들의 세상 사는 이야기를 전합니다. 네이버 기자페이지 ☞구독☜(글자를 클릭하시면 링크로 연결됩니다) 해주시면 다음 기사를 쉽게 받아 보실 수 있습니다.
# 30대 직장인 A씨는 4월 1억 5000만원에 나온 전셋집을 찾았다. 어렵사리 찾은 예산 범위 안에 들어오는 집인데다 주거 환경도 나쁘지 않았다.독립의 꿈에 들뜬 A씨 부동산 중개업자를 믿고 등기부등본도 확인하지 않고 일단 가계약금 100만원부터 걸었다. 그렇게 하는 것이란 부동산 중개업소의 말만 철썩같이 믿었다. 나중에 안 사실은 집주인이 A씨가 계약한 집을 경매에서 9600만원에 사들였다는 것이다. 황당하다 못해 분노한 A씨는 계약을 포기하고 가계약금의 절반을 날려버렸다.처음으로 부모님의 그늘을 벗어나 독립을 꿈꾸는 2030. 첫 관문은 살 집 구하기다. 첫 부동산 거래에 살얼음판을 걷듯 조심하지만 모든 것이 생소하다보니 실수도 많다.2030을 대상으로 한 전월세 사기가 매년 반복되는 이유다.부동산 거래에 익숙한 사람들 입장에선 황당할 수 있는 사례도 많지만 드문 일은 아니다. 최근엔 전세 사기 피해자라며 대책 마련을 촉구하는 청와대 청원이 올라오기도 했다.전월세 사기 방지의 첫 단계는 부동산 계약시 등기부등본 확인이다. 등기부등본은 이른바 해당 건물의 ‘이력서’, ‘자기소개서’라고 보면 된다.등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소 사이트에서 볼 수 있다. 계약을 했건, 안 했건 집주소만 알면 어디라도 다 등기부등본을 떼볼 수 있다.막상 등기부등본을 보면 뭘 봐야 할지 막막하다. 가장 먼저 확인해야 할 부분은 을구에 근저당권과 채권최고액이다. 근저당권은 집주인이 대출을 받으면서 집을 담보로 잡았는지를 말해준다.만약 집주인이 대출금을 제대로 갚지 못했을 때 집이 경매에 넘어갈 수도 있다는 것을 뜻한다. 채권최고액은 집을 담보로 대출을 해준 주체가 집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액이다. 보통 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정한다.간단히 말하자면 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지를 보여주는 것이다. 집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 적다면 나중에 전세금을 다 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.보통 채권최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 70% 이상일 경우 보증금을 날릴 위험이 있다고 본다.예를 들어 매매가가 1억인 오피스텔을 생각해보자. 집주인이 은행에서 6000만원을 대출받아 등기부등본상에 채권최고액이 7400만원으로 기재가 돼있다. 이런 집에 전세나 월세로 들어가는 것은 위험하다.시세가 1억원이긴 하나 경매에 넘어가면 1억원에 낙찰될지 8000만원에 낙찰될지 예상하기 어렵다. 경매 낙찰금액에서 은행이 대출금 6000만원을 먼저 회수하고 난 뒤 남는 금액으로 보증금을 받아야 한다.등기부등본에서는 현재뿐만 아니라 과거의 압류, 가압류, 근저당 설정 등의 기록도 볼 수 있다. 현재는 정리가 됐지만 과거에 압류 등이 반복되고 여러 금융회사에서 근저당권을 설정한 기록이 있다면 계약을 피하는 게 낫다.계약을 체결한 뒤엔 바로 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 한다.확정일자를 받은 날짜를 기준으로 보증금을 청구할 수 있는 우선순위에 이름을 올릴 수 있다.이 정도로도 불안하다면 전세금 보증보험에 들어두는 것도 방법이다. 확정일자와 달리 보험이다보니 비용은 발생한다. 또 보증보험은 계약 후 일정기간(최대 1년)이 지나면 신청할 수 없다.전월세 사기 중에 종종 집주인 행세를 하면서 계약금이나 보증금을 먹튀하는 수법도 있다.등기부등본 갑구에 집주인의 인적사항이 나온다. 갑구는 해당 건물에 대한 소유권에 관한 사항을 기재한 것이다.현재 해당 건물에 대한 소유자가 누구인지에 대한 내용이 포함된다. 소유자가 여러명일 경우 각 소유자에 대한 지분까지 기재된다.문제는 집주인이라고 나타난 사람이 등기부등본상에 나오는 사람과 동일인인지를 제대로 확인하지 않는 경우가 많다는 것이다.등기부등본은 소유 여부와 상관 없이 누구나 뗄 수 있는 서류라는 점을 명심해야 한다.계약금을 내기 전 신분증 확인하는 과정이 필요하다.집주인이 나타나지 않고 다른 사람에게 임대 계약을 위임했다고 하는 경우도 종종 있다.위임장도 문제가 발생하는 경우가 있기 때문에 실제 계약서는 본인이 직접 와서 작성해달라고 하는 것이 깔끔하다.[김정은 매경닷컴 기자 [email protected]][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
근저당권의 개념과 채권최고액
근저당권의 개념과 채권최고액을 모르면 임대차계약 위험하다!
우리 민법에서 저당권을 이렇게 정의합니다.
‘저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.’
좀 쉽게 풀어쓰면 어떤 사람에게 돈을 빌려주고 그 돈을 안전하게 회수하기 위해 채무자의 부동산 등에 담보를 설정하는 것을 말하며, 그 부동산은 채권자에게 인도하지 않고 채무자가 계속 사용하는 경우를 말합니다. 한마디로 집 담보로 돈을 빌린 것이지요.
근저당권도 저당권의 한 종류입니다. 거의 모든 은행에서 대출을 실행할 때 근저당권을 설정합니다. 근저당권은 저당권과 비슷하면서 조금 다릅니다. 은행의 대출거래는 상환 기간에 불특정 채권(정해지지 않은 채권)을 담보하기 위한 설정이므로 저당권 설정보다 편리한 근저당권을 주로 설정합니다.
근저당권의 개념은 대출 상환 기간 중간에 일부의 원금과 이자를 갚더라도 채무가 확정되기 이전이므로 현재의 저당권에 영향을 주지 않습니다. 그러므로 원금 일부를 갚을 수 있어서 실제 채무는 근저당설정액보다 적을 수도 있으며 이론상 채권최고액을 정해 놓은 상태에서 늘리거나 줄일 수 있습니다.
근저당과 채권최고액(120%)은 무엇인가요? (부동산 등기부 등본 보는 법)
근저당과 채권최고액은 전세나 월세 계약 시 반드시 확인해야 하는 사항입니다. 임대계약의 경험이 많은 사람이라면 미리 확인하고 계약 여부를 판단 할수도 있지만, 경험이 적은 젊은 사람들이 쉽게 놓치는 부분이기도 합니다. 그래서 미리 확인하지 않아서 보증금을 날리는 상황도 있습니다.
채권최고액 전세보증금과의 관계를 무조건 따져 보아야 합니다. 이 두 가지 사항을 미리 살펴보지 않아서 계약한 집이 경매에 넘어갔을 경우에는 자칫 잘못하면 계약 종료 후 보증금을 100% 돌려 받지 못하는 경우도 생깁니다. 그리고 이러한 상황을 일부러 만들어서 전월세 사기에 이용하는 경우도 있습니다.
반드시 부동산중개업자도 100% 믿지 말고, 집주인의 말도 100% 믿지 말고, 내가 발급한 서류에 적혀 있는 기록만 믿어야 합니다. 그래서 이런 상황을 대비하기 위해 우리가 계약할 집에 대한 채무관계를 확인할 수 있는 방법과 집주인이 채무를 상환하지 못할 경우 나의 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 수단을 알려드리겠습니다.
근저당과 채권최고액
근저당과 채권최고액을 알기 전에 반드시 계약할 집의 부동산등기부등본을 발급하거나 열람을 해야 합니다. 이 서류 한 장에 모든 것이 기록이 되어 있기 때문입니다.
근저당권 :
집주인이 대출을 받으면서 집을 담보로 설정을 하였는지 보여주는 것 ( 근저당권 자세히 알아보기 )
채권최고액 :
집을 담보로 대출을 해준 금융기관이 집주인에게 상환을 요구할 수있는 최대 금액
계약할 집이 근저당이 잡혀있다면 집주인이 이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 것을 뜻하고 그 대출을 상환하지 못할 시에는 은행에서 우리집을 경매에 부쳐서 팔아버리고 대출금을 회수할 수 있다는 것입니다.
보통 채권최고액 비율은 일반적으로 대출금의 120%를 설정합니다. 이는 대출을 해준 금융기관에서 설정하는 것인데 집주인이 대출금을 상환하지 못하였을 경우 대출금의 1.2배를 가져간다는 말입니다. 그래서 채권최고액 보증금 관계를 잘 살펴보아야 합니다.
예를 들면 :
집을 담보로 한 대출금의 채권최고액 120%가 잡혀 있는 상태에서 집주인이 대출금 갚지 못해서 경매에 넘어갔는데 집의 판매금액이 채권최고액을 상환하고 돈이 남지 않는다면 계약 시 넘겨준 나의 전월세 보증금을 전체 다 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있습니다.
그래서 반드시 부동산등기부등본 채권최고액과 근저당 설정 여부를 계약 전에 미리 확인을 해야 합니다. 일반적으로 채권최고액이 시세의 70%일 경우 문제 발생 시 보증금을 날릴 가능성이 크다고 할 수 있습니다. 이러한 전월세는 계약하지 않는 것이 바람직합니다. 즉 집의 시세보다 내 보증금과 채권최고액을 합한 금액이 무조건 작아야 한다는 말입니다.
부동산등기부 등본 제대로 확인하는 방법! 영상 안보시면 후회합니다.
출처 : 안선생 유튜브 채널
부동산등기부등본 보는 법
이제 부동산등기부등본 확인하는 법에 대해서 알아보겠습니다. 아래는 등기부등본에서 확인할 수 있는 사항입니다.
과거나 현재의 압류
과거나 현재의 가압류
과거나 현재의 근저당
압류, 가압류, 근저당 설정 기관
채권최고액
부동산등기부등본은 열람을 할 수도 있고 발급을 받을 수도 있습니다. 어떠한 방법을 하던 상관없지만 계약을 고려한다면 발급해서 출력하는 것도 좋습니다. 그 이유는 아래 계약시 유의사항에 있습니다.
표제부 : 주소 및 면적 등 기본 사항
갑구 : 등기목적, 접수일 소유자 및 권리자 사항
을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항 (압류, 가압류, 근저당)
부동산등기부등본 근저당/채권최고액 확인 :
부동산등기부등본 을구의 권리자 및 기타 사항에서 채무자(집주인)와 근저당권자(은행명), 채권최고액(금액)을 반드시 확인하시길 바랍니다.
계약 시 유의 사항
계약 당시에 부동산등기부등본에 채무사실이 없다고 하여도, 보증금 잔금을 지급하는 날짜에 다시 한번 부동산등기부등본의 채무사실을 확인하시길 바랍니다. 잔금 날짜가 긴 경우 그 기간에 대출을 받을 수도 있습니다.
그래서 계약 시 특약조건으로 잔금일까지 근저당설정을 하지 않도록 요구하는 것이 좋고, 만약에 채무에 대해서 상환을 한 상황이라면 반드시 근저당 설정을 삭제해 달라고 요청하시기 바랍니다. ( 자세히 알아보기 )
) 왜냐하면 채무를 상환을 하였더라도 우리 집은 아직도 담보로 설정되어 있기 때문에 집주인은 언제든지 편하게 대출을 받을 수 있습니다. (설정만 되어 있어도 세입자보다 변제 우선권을 은행이 가지게 됩니다.) 아래에서 추가설명 (확정일자)
그리고 현재 집의 시세와 채권최고액의 차이가 많이 나지 않는 경우에는 계약을 포기하는 것이 바람직합니다. 왜냐하면 이 집이 경매에 붙여졌을 때 현재 시세보다 대부분은 낮게 팔리기 때문입니다.
가령 집의 시세가 1억 원이고 채권최고액이 7000만 원으로 설정되어 있을 때, 우리가 보증금 3000만 원으로 월세를 사는 경우라면 집이 경매에 넘어가고 8000만 원에 팔리게 되면 은행에서 7000만 원을 채무 상환에 사용하고 남은 1천만 원만 보증금으로 돌려받을 수 있습니다. ( 본 내용은 예를 든 것이고 실제와는 다를 수 있습니다._ 보증금 최우선변제 제도 )
또한 쉽게 여기는 부분이 해당 집의 부동산등기부등본을 가지고 왔다고 해도 그 사람이 집주인지 알 수가 없습니다. 그래서 부동산등기부등본의 소유주와 집주인이 동일 인물인지 얼굴이 나와있는 신분증을 반드시 확인하여야 합니다.
❖ 주택임대차보호법 소액보증금 최우선변제 제도 알아보기
❖ 전세보증금 돌려 받는 방법 2가지
글을 읽기 귀찮으시다면 이 영상 하나로 전세보증금 돌려 받을 수 있습니다. 미리 알아두면 최고~
출처 : 직방유튜브 채널
부동산등기부등본 열람/발급하기
부동산등기부등본 열람 및 발급은 대한민국 누구나 어떠한 부동산이건 간에 발급과 열람이 가능합니다. 계약을 하지 않아도 집 주소만 알고 있으면 누구가 발급할 수 있기 때문에 계약 전과 잔금 전날에 반드시 확인하시길 바랍니다.
위의 사진을 클릭하면 대한민국 법원 인터넷등기소로 갈 수 있습니다. 간편하게 인터넷으로 확인이 가능하고 별도의 수수료가 발생합니다. (열람 수수료 700원, 발급 수수료 1000원)
확정일자 관련
마지막으로 모든 것이 안전하게 확인되고 계약을 체결하였다면 즉시 주민센터에 가서 전입신고와 함께 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다. 왜냐하면 확정일자를 기준으로 보증금을 청구할 수 있는 우선순위에 이름을 올릴 수 있기 때문입니다. 그런데 집주인이 대출금을 상환하고 나서도 근저당권이 살아있으면 그 채권자(은행)가 변제우선권을 가지게 됩니다. 그래서 대출이 상환되었다면 근저당권을 말소해당라고 해야지 확정일자를 받은 세입자가 변제우선권을 가지게 됩니다.
<유용한 실생활 정보 >
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근저당이란 채권최고액이란
[ 근저당 ]이란앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위이다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 못할 때를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물 로 저당 잡아 둔 채권자가, 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제 받을 수 있는 권리이다. 근저당설정 은 은행 등 금융기관이 주로 하며, 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물을 감정하여 융자 여부를 결정하고 근저당을 설정한 다음 융자를 해 준다. 근저당 설정은 물권 적 합의와 등기에 따르며, 등기할 때는 담보할 채권최고액 을 반드시 적어야 한다. 채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액을 말한다. 예를 들어 융자 희망자가 시가 1억 원짜리 주택을 담보로 제공하면 은행은 주택의 위치, 건축연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데, 대개는 담보물 시가의 70∼80% 선에서 정해진다. [네이버 지식백과] 근저당 (시사경제용어사전, 2010. 11., 대한민국정부)
쉽게 얘기해서 집주인이 은행에서 돈을 빌렸는데,
은행에서 돈을 갚지 못할 경우를 대비해서 집을 담보로 잡아놓는 것입니다.
만약 돈을 갚지 못하면 집을 경매해서 빌린 돈을 받을 수 있는 장치입니다.
그래서
전세로 들어가는 세입자는 반드시 등기부등본을 확인하여
근저당이 잡혀있는 지를 확인해야 합니다.
등기부등본을 보면,
집주인이 집을 담보로 얼마의 채무가 있는 지 확인할 수 있고,
채권 채고액(은행이 채무자에게 가져갈 수 있는 최고금액)이 얼마인지를 따져서
자신의 전세금이 만약 집에 경매로 넘어갔을때 받을 수 있는 지를 알수 있습니다.
근저당에 기록된 채권최고액은 빌리는 돈의 120%(제1금융권),
130%(제2금융권)가 설정됩니다.
만약에 집이 시가 5억짜리 집인데
근저당으로 채권최고액이 2억이 있습니다.
전세로 들어갈때 4억으로 들어갑니다.
이렇게 되었을 경우,
집주인이 채무를 이행하지 못해서
집이 경매로 넘어갔을 경우.
보통 경매로 넘어가면 시가 5억이라도 제값을 받을 수 없기에
(보통 시세 대비 80%에 낙찰됩니다)
4억에 경매에 넘어갔다고 치면,
4억중에 2억은 근저당을 잡은 은행으로 들어가고,
세입자는 남은 2억만 받을 수 있습니다.
2억을 고스란히 날리는 것입니다.
그래서 등기부등본을 반드시 확인해서
근저당이 잡혀있는지 채권최고액이 얼마인지를 확인해야 합니다.
채권최고액이란 무엇인가요>?
님의 답변입니다.
채택답변
갚을 돈의 원금만 해당하는 것이 아니고, 원금/이자/위약금 등을 모두 고려해서 약정한 금액입니다.
주택을 담보로 1억을 빌리면 저당대출액이 1억이 아닌, 1억 2천만원이 채권최고액으로 보통 등기합니다.
그 이유는, 돈을 지속 못갚을 경우 각종 원금/이자/위약금/주택가치 하락 등을 고려하기 때에
채권최고액을 약 20%정도 더 높게 책정을 합니다.
참고하세요.
등기부등본에 있는 채권최고액의 의미
부동산 매매나 전월세 거래를 하면서 등기부등본을 살필 때, 근저당권 부분을 면밀히 보시게 되는데, 그중 채권최고액(債權最高額)이 등본상에 표시되어 있는 것을 보실 수 있습니다.
채권최고액을 한자로 까지 표시드린 이유는…채권최고액이란 그 금액까지을 한도로 한다는 본래의 의미를 설명드리기 위해서입니다. 앞선 글에 보시면.. 근저당권과 일반 보통저당권을 비교해 드린 부분이 있는데… 근저당권의 특징을 다시 반복드리면… 현재 및 장래에 발생되는 채무까지…그러니까 현재에는 확정되지 않은 금액까지도 담보 한다는 의미가 포함되어 있습니다.
그러면, 근저당권의 경우는 무한정 장래에 발생하는 채무를 전부 담보하여야 하는가 하는 문제가 있기에…채권최고액을 정해서 그 금액까지 담보하겠다는 의미입니다. 그리고 그 채권최고액을 담보제공하는 등기부등본에 표시를 해서 제3자가 채권최고액을 확인할 수 있도록 해두는 것입니다.
일반적으로 채권최고액은 은행을 기준으로 본다면 대출금액의 120%를 정합니다. 다르게 정할 수도 있어요… 130%로 정할 수도 있고 110%로 정할 수도 있고…1억 대출 받으면 1억2천으로 채권최고액을 정한다는 겁니다. 왜냐하면, 대출 원금 1억 못갚으면 이자, 연체이자, 법적비용 이런 부분들이 비용으로 발생되기 때문에 조금더 채권최고액을 정해두는 것입니다.
그런데, 법무사에서 근저당권 설정할 때에 채권최고액을 보통 ‘설정액’이라고 하면서… 비용을 받습니다. 거래 수수료의 기준이 되는 금액입니다. 몇년전에는 은행에서도 130%로 채권최고액을 정했었는데… 법무사 수수료 많이 나오고, 그 부동산을 쫌더 활용하려면 채권최고액이 적게 표시되는 것이 좋다고 해서…120%로 채권최고액을 낮춘겁니다. 기업대출도 얼마전부터 뒤따라서 채권최고액을 130%에서 120%로 내리는 것 같더라구요…
채권최고액이 장래부담할 채무의 상한선이라고 말씀드렸기에, 주의할 점 한가지 말씀드리면…채권최고액 1억2천만원인데 쫌 갚아서 5천만원만 있다는 주인 말만 믿고, 등본에 채권최고액이 1억2천이지만 너무…믿고 거래하시면 안됩니다. 마치 마이너스대출 처럼 그 채권최고액까지 다시 대출이 살아날 수 있습니다.
확실히 해두시려면…이 경우에는 등기부등본의 채권최고액을 감액시키는 변경등기를 해달라고 해서 등기부등본상의 채권최고액을 감액시키셔야 합니다…금전문제는 조심 또 조심하셔야 해요….^^
저당권, 근저당권? 채권최고액이 왜 안전장치일까?
어니스트펀드의 아파트담보 상품들은 지금까지 단 한번도 손실이 일어난 적이 없어요. 아무래도 눈에 보이는 담보가 존재하기 때문에 투자 초보자분들도 보다 쉽게 다가가는 상품이기도 한데요.
이렇게 손실률 0%를 이루기 위해 어니스트펀드에서는 다양한 투자자 보호장치를 마련하고 있고, 이를 상품 페이지 상단에서 바로 확인해 보실 수 있도록 요약해두고 있습니다.
최근 오픈한 A2 등급의 서초트레져 아파트 상품으로 살펴볼게요.
첫 문장을 보면 ‘채권최고액을 130%로 설정’했다고 나와있습니다.
안정성을 위해 좋은 조치라는 것은 알겠지만 사실 ‘근저당권’, ‘채권최고액’ 등 용어 자체가 조금 어려워 정확히 알지 못하면 그냥 훑고만 넘어가게 됩니다. 오늘은 바로 이렇게 주택 담보 상품에 투자할 때 꼭 알아야 할 보호 장치에 대해 알려드리겠습니다.
저당권 : 담보에 대한 권리
먼저, ‘저당권’에 대해 이해해볼게요.
저당권은 담보와 관련된 권리 중의 하나입니다. 우리가 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 저당권을 설정하게 되면 후순위 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’이라는 권리가 보장돼요.
또, 만약 대출자가 돈을 제때에 갚지 않는다면 우리는 저당권을 근거로 대출자의 담보를 경매에 넘길 수 있어요. 저당권을 설정했다고 해서 저당권자에게 그 부동산의 실질적인 소유권이 이동하는 것은 아니지만 담보만큼의 거래를 할 수 있는 권리가 생기는 것이죠.
“너 아파트 담보로 내가 돈 빌려줄게!
대신 너한테 돈 빌려주는 다른 사람들보다 내가 제일 먼저 1등으로 돈을 돌려받을 거야!”
근저당권 : 미래에 발생할 채권까지 미리!
근저당권은 저당권의 한 종류입니다. 저당권과 근저당권의 차이를 쉽게 설명하자면 ‘한도’라고 할 수 있어요.
저당권은 저당권을 설정한 시점에서 정해진 액수만큼의 담보만 인정됩니다. 문제는 거래 기간이 계속되면서 채권액이 바뀔 수 있다는 점이에요.
예를 들어 대출자가 중간에 일정 금액을 상환하게 되면 채권액이 줄어들게 될 것이고, 대출자가 이자를 연체할 경우는 연체이자가 불어나면서 채권액이 증가합니다. 따라서 채권액이 바뀔 때마다 매번 저당권을 다시 설정해 줘야 하는 불편함이 생기게 되죠.
그런 불편함을 해결해주는 것이 바로 ‘근저당권’입니다. 미래 발생할 수 있는 채권까지 담보로 설정할 수 있어요.
그런데 돈을 빌리는 사람 입장에서는 미래에 추가로 돈을 더 빌리지 않을 수도 있고, 이자도 제때 갚을 수 있는데 너무 많은 금액이 담보로 다른 사람에게 잡혀버리면 부담스럽겠죠. 돈을 빌려주는 사람 입장에서는 조금 더 안정적인 장치를 원하겠고요. 그래서 얼마큼까지 근저당권을 설정할 것인지를 정해야 해요.
바로 여기에서 바로 ‘채권 최고액’이라는 개념이 등장합니다. 근저당권은 다시 말해 채권 최고액의 범위 내에서 대출자의 채무 일체를 담보하는 권리입니다.
채권 최고액 : 담보 가치의 한도
우리가 보통 대출받을 때 대출 한도 내에서 대출을 받을 수 있는 것처럼, 근저당권 설정 시 채권 최고액 한도 내에서 담보에 대한 권리를 얻게 됩니다.
다시 한번 위의 투자자 보호 장치를 읽어볼게요.
‘주택 근저당권의 채권 최고액을 대출금의 130%로 설정’ 했다는 것은 이자 변제 등의 문제가 발생할 경우를 미리 대비하여 대출자가 빌린 금액의 130%까지 어니스트펀드에게 담보 권리가 주어진다는 뜻으로 이제 이해할 수 있습니다.
“너가 1억을 빌렸지만, 혹시 모르니 나는
1억 3천만 원까지 너의 아파트를 담보로 가질 수 있어!”
다만 채권 최고액은 언제까지나 ‘최고액’이기 때문에 기간에 따라 실제 채권액은 이보다 적을 수도, 혹은 더 많을 수도 있다는 것을 잘 기억해두어야 합니다.
근저당권 확인은 등기부등본에서
근저당권 및 채권최고액과 관련한 정보는 등기부등본에서 열람 해볼 수 있어요. 이는 투자할 때 뿐 아니라 전세 계약을 할 때에도 꼭 확인해봐야 하는 정보니, 알아두시는 것이 좋아요.
어니스트펀드에서는 상품 페이지 > 리스크 분석 > 상세정보 탭에서 해당 담보의 등기부등본 요약본을 제공하고 있습니다.
준법감시인 심사필 제0445호(22.08.02)
근저당 뜻, 설정, 해지, 말소에 대한 모든 것!(채권최고액이란?)
근저당 뜻, 설정, 해지, 말소에 대한 모든 것!(채권최고액이란?)
근저당권 뜻
안녕하세요. 설쥐아빠예요.
요즘 부동산에 대한 열기가 뜨거워지고 있죠~? 그렇다 보니 부동산에 대해 알아야 할 정보들은 학교에서 가르쳐주는 것도 아니고 스스로 공부해서 잘 확인해야 하는데요, 그중에 놓치면 큰일 나는 중요한 개념인 근저당에 대해서 설명드리려고 해요. 근저당이 무엇인지(근저당 뜻), 근저당은 어떻게 설정하고 해지, 말소를 하는지에 대해서 간단히 알려드릴게요~
우선 근저당에 앞서서 저당이라는 단어의 뜻을 아셔야 해요. 일상생활에서도 가끔 우스갯소리로 인생 저당 잡혔다는 말을 하죠? 저당은 어떤 대상을 저당물로 잡아서, 해당 저당물을 담보로 잡는 것이랍니다. 예를 들어서 내가 친구에게 돈을 빌리는 조건으로 친구가 돈 안 갚으면 니 차 내 거야~라고 말한다고 할 때 이 차는 내가 돈을 빌림으로 인해서 저당이 잡혔다는 거죠.
이와 마찬가지로 부동산을 거래할 때도 금액이 너무 크기 때문에 대부분은 은행에서 돈을 빌리게 되는데요. 이때 은행은 해당 부동산을 저당, 담보 잡아서 돈을 빌려주게 돼요. 그런데 보통 아파트를 생각해보면 30년짜리 장기로 대출을 받잖아요? 계속해서 저당권에 해당하는 금액이 바뀌기 때문에, 이것을 ‘근저당’이라는 개념으로 따로 부른답니다.
근저당이 설정된 등기
은행에서 돈을 빌린 집의 부동산 등기부 등본을 예시로 볼까요? ‘을 구’에 근저당권설정이라는 말과 오른쪽에 해당 금액의 정보가 나온답니다. 여기서는 3억원이 적혀있는데, 실제로 빌린 돈은 3억원보다 적지만 은행에서 받아야 하는 이자를 고려해서 조금 더 높게 설정을 한 거랍니다. 신기하죠~?
근저당권설정이란 이렇게 주인이 은행에서 어느 정도의 대출을 받았어요!라는 것을 누구에게나 알 수 있게 등기부등본에 적는 것을 의미해요. 만약 집주인이 은행에 대출금을 갚지 않는다면 은행은 몇 번의 독촉 끝에 집을 경매에 내보내서 부동산을 판매하고, 판매대금에서 해당 부동산을 담보로 돈을 빌려준 은행과 사람들이 그 돈을 나눠 갖게 된답니다. 이때 근저당권 등의 권리를 설정한 순서에 따라서 돈을 먼저 가져갈 수 있답니다.
따라서 은행에서는 무조건 집 살 때 빌려주는 돈에 대해서는 등기부등본에 근저당권 설정을 하게 되는 거예요. 나중에 돈을 떼이면 안 되니까요~ㅋㅋ
근저당권 설정 오른쪽에는 채권최고액을 쓰게 되어있어요. 채권최고액은 실제로 빌린 돈이 아니라 집주인이 돈을 안 갚았을 때 최대 이 금액까지는 내가 먼저 받아갈 수 있다고 선언한 금액이랍니다. 실제로 받아가는 금액은 그 당시에 남아있는 빚의 크기에 따라 정해져요. 보통 은행에서는 최초 대출금액의 20%를 상향해서 채권최고액을 써요. 만약 내가 1억을 대출받았으면 등기부등본상 채권최고액은 1억 2천으로 표기가 되는 식이죠.
그럼 근저당권의 해지나 말소는 어떻게 하는 걸까요? 우선 근저당권 해지, 근저당권 말소는 동일한 용어예요. 근저당권의 해지는 은행에 빌린 돈을 다 갚으면 할 수 있어요. 여러 가지 방법이 있는데 가장 간단한 방법은 그냥 은행 돈을 다 갚고 은행 창구에 가서 근저당권 해지, 말소해주세요!라고 말하면 3만원 정도의 수수료를 받고 근저당권 말소를 진행해준답니다. 직접 하는 방법에 대해서는 추후 포스팅할 예정이에요.
그럼 이것으로 설쥐아빠의 근저당권 뜻, 설정, 해지, 말소, 채권최고액에 대한 포스팅을 마치도록 할게요~! 안녕~
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저당권과 근저당권 : 부동산을 담보로 한 우선변제권
부동산 P2P 금융 상품을 분석하기 위해 상품설명을 보다보면 쉽게 발견할 수 있는 용어인 ‘저당권’과 ‘근저당권’. 혹시 정확히 어떤 의미인지 알지 못한 채 투자하시고 계시지는 않으신가요? 저당권과 근저당권은 모두 부동산 담보 설정 방법 중에서 신탁과 함께 흔히 사용되는 방법 중의 하나인데요. 이번 시간에 정확한 의미 및 효력 그리고 둘 간의 차이점에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
❚ 저당권이란?
먼저 저당권이란 채권자가 돈을 빌려주는 대신 채무자의 부동산을 담보로 하여 다른 후순위 채권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 아무런 담보도 없이 채무자에게 돈을 빌려줬을 경우 채무자가 돈을 갚지 않는다면 돈을 빌려준 채권자는 큰 손해를 입을 수 밖에 있습니다. 따라서 돈을 빌려 줄 때는 보통 채무자의 부동산을 담보로 설정을 하는데 이 때 해당 부동산의 등기부등본 상에 저당권을 설정하는 것이 흔히 사용되고 있는 부동산 담보 설정 방법 중 하나입니다.
채무자에게 채무를 변제받지 못할 경우 채권자는 채무자의 부동산에 설정한 저당권을 통해 해당 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있고, 또 채권자가 본인 혼자가 아닌 다수인 경우 다른 후순위(보다 늦게 담보를 설정한) 채권자들보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리인 ‘우선변제권’도 가질 수 있습니다. 즉 부동산에 저당권을 설정해 놓으면 돈을 채무자에게 직접 받지 않아도 부동산으로 대신 받을 수 있는 것이죠. 저당권의 설정 여부 및 담보 순위는 부동산등기부등본 상에서 확인할 수 있으니 참고해주시기 바랍니다.
| 저당권 및 근저당권의 설정 여부는 인터넷등기소 – 부동산등기 열람을 통해 가능
❚ 근저당권과 저당권의 차이는?
그렇다면 저당권과 근저당권의 차이는 무엇일까요? 근저당권은 저당권 중 하나로 채무자와의 계속적인 거래 계약 등으로 장래에 추가적으로 발생할 수 있는 채권을 일정 한도 안에서 담보하는 저당권입니다. 다시 말하면 저당권이 정해진 액수만큼만 담보하는 것이라면 근저당권은 채권 최고액 범위 내에서 채무자가 부담해야 하는 채무 일체를 담보하는 권리를 말하는 것인데 피담보채권이 이자 등으로 증감 변동할 수 있다는 부분까지 고려한 점에서 저당권과는 다른 것이죠.
만약 부동산을 담보로 은행에서 4,000만원을 빌리고자 하는데 이 때 은행이 채권액을 확정하는 4,000만원 저당권 대신 채권 최고액을 4,800만원으로 하는 근저당권을 설정하면 이자 등으로 채권액이 증가하더라도 저당권을 새로 설정하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 따라서 은행에서는 부동산 담보대출로 돈을 빌려줄 경우 보통 120~130%에 해당하는 금액을 채권 최고액으로 하는 근저당권을 설정하여 채무자가 이자를 변제하지 않을 경우까지 대비를 하는 것이죠.
| 부동산 등기부등본 상 근저당권을 설정한 예시
여기서 채권최고액은 말 그대로 최고액일 뿐입니다. 따라서 실제 채권액은 채권최고액보다 적을 수도 있고 채권최고액을 초과할 수도 있습니다. 따라서 근저당권이 설정되어 있는 경우 근저당권자에게 현재 남아있는 정확한 채권액이 얼마인지 확인해야 하죠. 만약 실제 채권액이 채권 최고액을 초과하면 채권 최고액만을 한도로 하여 우선변제권이 인정되니 부동산 P2P금융 상품 확인 간 주의하셔야 합니다.
저당권과 근저당권 모두 앞서 말씀드렸 듯이 부동산 P2P금융 상품 검토 간 흔히 발견할 수 있는 용어인만큼 정확히 어떤 개념인지 알고 넘어가는 것은 부동산 P2P금융 상품에 투자할 시 굉장히 중요한 사항입니다. 이번 시간을 통해 저당권과 근저당권의 뜻과 차이점을 정확히 이해하셔서 투자상품 분석 시 유용하게 활용해주시기 바랍니다.
채권최고액 이란? 전세계약시 유의사항
지금은 부동산이 겨울철 비수기라 매매시장은 한산하긴 할 테지만 입학시즌이나 봄 결혼을 앞두신 분들이라고 한다면 지금 부터 부지런히 전세집을 알아 보실 텐데요.
연일 치솟는 전세가로 인해서 전세집을 찾기가 만만치가 않은 상황에서 가끔 저렴한 집이 나오면 잘 살피지 않고 덜컥 계약을 했다가 소위말하는 깡통전세가 되어 버려서 전세금을 날려 버리는 분들도 심심치 않게 나타나고 있는 상황입니다.
따라서 이런 위험을 미연에 방지하기 위해서는 전세계약시 유의사항 중 하나로 반드시 살펴봐야 하는 사항인 채권최고액 이란 어떤 것인지를 간략하게 이야기를 하고 이해를 돕고자 합니다.
■ 전세계약시 유의사항, 반드시 확인해야 할 채권최고액 이란?
▷ 채권최고액 이란
어떤 집에 대해서 채권자가 전혀 없어서 등기부등본이 깨끗한 집이면 좋으련만 많은 집들이 은행 대출을 어느 정도는 가지고 있는 터라 보통 은행이 근저당 설정권자로 되어져 있는 경우가 많습니다.
그래서 등기부등본을 확인을 해 보면 아래 보시는 바와 같이 채권최고액 이라고 하는 것이 설정이 되어 있는 경우를 보게 됩니다.
보통 은행들은 실제로 빌린돈의 120% 가량을 채권최고액으로 설정을 하게 됩니다.
예를 들어서 누군가가 집을 사기 위해서 은행으로 부터 1억을 빌렸다고 한다면 등기부등본상에서 채권최고액은 1억 2천만원으로 설정이 됩니다. 금융기관마다 차이가 있을 수 있지만 보통 1금융권은 120%를 설정하는 것이 보통 입니다.
▷ 채권최고액을 높게 설정하는 이유는?
여러분들이 등기부등본을 확인하실 때에는 채권최고액을 보고 전세계약을 진행해야지 역 추산을 해서 실제로 빌린돈이 적을 거라 여기시고 전세계약을 해서는 안되는 이유가 있습니다.
예를 들어 보자면 어떤 사람이 은행으로 부터 1억을 빌렸는데 6개월 정도 이자를 전혀 갚지를 않았다고 가정을 해 보겠습니다. 요즘 금리가 저렴하다고 해도 연체이자까지 고려를 해본다면 상당히 많은 금액이 붙게 될 것이고 은행은 돈을 갚으라고 독촉을 하다가 안되면 결국 집을 경매로 넘기게 되겠죠.
그렇게 되면 다시 경매에 들어가는 비용이 또 발생을 하게 됩니다.
따라서 어떤 집에 문제가 발생을 하게 되면 은행은 원래 빌린돈만 가져가는 것이 아니라 채권최고액만큼의 한도를 다 채워서 돈을 회수해 가기 위해서 최대한 노력을 한다는 것이죠.
그래서 실제로 전세계약을 하고자 하시는 분들의 경우에는 집주인이 실제로 얼마를 빌렸나는 생각할 필요도 없이 그냥 채권최고액이 은행으로 부터 빌린돈이라 여기시고 전세계약을 고려 하시라는 겁니다.
▷ 전세계약시 유의사항, 채권최고액 + 전세금액이 매매가의 70%를 넘을 경우는 위험
예를 들어 어떤 집의 현재 거래가가 3억이라고 가정을 해 보겠습니다. 시세의 70%는 2억 1천만원이겠죠?
만약 해당 집의 채권최고액이 1억이고 전세가가 2억이라고 한다면 ‘채권최고액 + 전세가 = 3억’ 이 되어서 위험하다는 것입니다. 이런 집의 전세가는 1억 1천 미만이 되어야 안전하다는 것이죠.
집 구하실 때에 위의 내용은 반드시 숙지를 해 두시기 바랍니다.
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